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Der Mietvertrag von A bis Z

A- A+

Aufgabe durch den Mieter

Im Falle der Aufgabe der Wohnung durch den Mieter, gelten die gleichen Regeln wie im Falle des Todes des Mieters.

Zusatz zum Mietvertrag

Dazu gehören z. B. die Garage, der Parkplatz oder der Keller. Wenn dieser Zusatz nicht erwähnt wird, der Mieter aber freien Zugang dazu hat, und wenn er in der Bestandsaufnahme aufgeführt ist, wird davon ausgegangen, dass es Teil des Mietvertrags ist.

Belüftung

Um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden, ist es wichtig, zu lüften (und die Heizung richtig zu betreiben). Dies gilt insbesondere für ältere, weniger gut isolierte Gebäude ohne mechanische Belüftung. Lüften Sie mehrmals am Tag (in der Regel 2-3 Mal) und lassen Sie dabei die Fenster weit geöffnet, vor allem in den Schlafzimmern, der Küche, der Waschküche und dem Bad, also dort, wo die Luftfeuchtigkeit höher ist. Die Dauer der Belüftung kann je nach Jahreszeit variieren. Je kälter es draußen ist, desto kürzer müssen Sie lüften (im Winter: 4 bis 6 Minuten; im Sommer: 20 Minuten oder sogar mehr, außer bei Hitzewellen). Wenn Sie durch das Öffnen mehrerer Fenster einen Durchzug erzeugen, können Sie sogar für kürzere Zeiträume lüften.

Tiere

Die Meinungen unter Juristen können auseinandergehen, und ein solcher Streitfall hängt, wenn überhaupt, von der Entscheidung eines Richters ab. Eine Klausel, die ein Tier strikt verbietet, kann als unwirksam erachtet werden. Andererseits muss ein Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen. Aber wenn ein Haustier die Nachbarn stört, ist der Mieter in jedem Fall schuld. Es wäre daher wichtig, eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zu treffen oder sich im Voraus zu informieren, ob ein Haustier gehalten werden soll.

Versicherung

Der Mietvertrag kann den Mieter verpflichten, eine Mietrisikoversicherung abzuschließen. Aber auch ohne diese Verpflichtung im Mietvertrag ist dies dringend zu empfehlen.

Eigenbedarf

Eigenbedarf ist einer der Gründe, die der Vermieter für die Kündigung des Vertrags geltend machen kann. Das Gesetz sieht bestimmte Verfahren und Fristen vor, darunter die 6-monatige Kündigungsfrist. Wenn der Vermieter die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten nach der Kündigung oder Räumung des Mieters bezieht, kann der Mieter eine Entschädigung verlangen.
Das Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf muss den Wortlaut von Artikel 12 Absatz 3 des Wohnraum-Mietgesetzes vom 21. September 2006 enthalten, der wie folgt lautet:

(3) Abweichend von Artikel 1736 des Bürgerlichen Gesetzbuchs beträgt die Kündigungsfrist in den in Absatz 2 Buchstabe a genannten Fällen sechs Monate. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen, die Gründe für die Kündigung angeben und gegebenenfalls die entsprechenden Unterlagen beifügen; es ist per Einschreiben mit Empfangsbestätigung zu versenden. Er muss unter Androhung der Nichtigkeit den Wortlaut dieses Absatzes angeben.
Innerhalb von drei Monaten nach Eingang der Kündigung beim Postamt kann der Mieter unter Androhung der Zwangsvollstreckung beim Friedensrichter eine Verlängerung der Kündigungsfrist beantragen. In Ermangelung eines solchen Antrags kann der Vermieter beim Friedensrichter eine Entscheidung beantragen, die die Zwangsräumung des Mieters nach Ablauf der sechsmonatigen Kündigungsfrist genehmigt. Der Mieter kann jedoch einen Antrag auf Aussetzung der Vollstreckung der Entscheidung gemäß den Artikeln 16 bis 18 stellen. In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung spätestens 15 Monate nach Absendung des Kündigungsschreibens räumen. Gegen die Entscheidung, mit der die Zwangsräumung des Mieters genehmigt wird, kann kein Einspruch oder Rechtsmittel eingelegt werden.

Kapitaleinsatz

Die jährliche Miete darf 5 % des Kapitaleinsatzes nicht überschreiten. Diese Regel gilt nicht für subventionierte Wohnungen wie zum Beispiel SNHBM und Fonds du logement.

Der Kapitaleinsatz wird durch Addition der Investitionen der folgenden Elemente ermittelt:

  • der Kaufpreis des Grundstücks, auf dem sich die Wohnung befindet; ist der Preis nicht bekannt, kann der Vermieter zum Kapitaleinsatz eine Pauschalschätzung von 20 % der Gesamtkosten für den Bau/Erwerb und die Verbesserungen hinzufügen,
  • der Bau der Wohnung oder den Kauf der Wohnung (einschließlich Nebenkosten wie Notargebühren),
  • größere Renovierungsarbeiten, z. B. Renovierungen, Erweiterungen, Umbauten, Bau von Balkonen oder Terrassen, Einbau einer neuen Küche.

Achtung: Beim Kauf einer bestehenden Wohnung (d. h. der Vermieter war nicht der Bauherr) wird davon ausgegangen, dass der Kaufpreis in der notariellen Urkunde dem neu bewerteten und abgezinsten Kapitaleinsatzes entspricht.

Neubewertung des Kapitaleinsatzes

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags oder bei Änderung des Mietzinses wird der Kapitaleinsatz neu bewertet. Dies geschieht durch Konsultation der Koeffiziententabelle, in der alle Elemente (Bau/Kauf der Wohnung, Kauf des Grundstücks, Einbauten) getrennt neu bewertet werden. Jeder Posten wird mit dem Koeffizienten des Jahres multipliziert, in dem die Investition getätigt wurde, und dann werden alle Posten addiert, um den neu bewerteten Kapitaleinsatz zu ermitteln.

Beispiele für Renovierungsarbeiten, die in die Berechnung des Kapitaleinsatzes einzubeziehen sind:

  • Renovierungen, Erweiterungen, Umbauten,
  • Bau von Balkonen oder Terrassen,
  • Einbau einer neuen Einbauküche.

Abschlag

Ab 15 Jahren nach dem Hausbau und danach alle zwei Jahre wird ein Abschlag auf den neu bewerteten Kapitaleinsatz vorgenommen. Dies ist ein Anreiz für Vermieter, in Wohnraum zu investieren.

Der Abschlag wird auf der Grundlage des neu bewerteten Kapitaleinsatzes ohne den Preis des Grundstücks berechnet. Wenn der Vermieter seit dem Bau/Erwerb Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten (nicht zu verwechseln mit Renovationsarbeiten!) durchgeführt hat, mit Ausnahme der täglichen Instandhaltung (oder der vom Mieter durchzuführenden Instandhaltung). Übersteigen diese Ausgaben den Betrag des Abschlages, wird der Rest mit dem nächsten Abschlag kompensiert.

Kann der Kapitaleinsatz aus Mangel an Beweisen nicht ermittelt werden und besteht auch nach einem vereidigten Sachverständigengutachten Uneinigkeit zwischen Vermieter und Vermieterin, kann die Mietkommission zur Ermittlung des Kapitaleinsatzes angerufen werden.

Berechnungsbeispiele

Beispiel A: Kauf einer bestehenden Wohnung

Nehmen wir an, ein Vermieter möchte im Jahr 2021 eine Wohnung vermieten, die er 2010 für 400.000 Euro gekauft hat (einschließlich Notargebühren usw.). Im Jahr 2020 hat er sich eine neue Einbauküche für 15.000 Euro einbauen lassen.

Um den Kapitaleinsatz zu berechnen, gehen Sie wie folgt vor:

Wohnung 400.000 x1,13 (Koeffizent aus dem Jahr 2010) = 452.000
Küche (Renovierung) 15.000 x1,00 (Koeffizent aus dem Jahr 2020) = 15.000
Total 467.000

Wenn man davon ausgeht, dass der Bau der Wohnung im Jahr 2010 abgeschlossen wurde, ist ein Abschlag noch nicht anwendbar. Die monatliche Höchstmiete beträgt somit:

(467 000 x 0,05) / 12 = 1.945,83 Euro

Bitte beachten Sie: Beim Verkauf einer Wohnung wird davon ausgegangen, dass der Kaufpreis in der notariellen Urkunde dem neu bewerteten und abgezinsten Kapitaleinsatz entspricht.

Beispiel B: Mit Grundstück (Festpreis), mit Renovierungen, mit Abschlag

Nehmen wir an, dass ein Vermieter im Jahr 2021 ein 1995 gebautes Haus vermieten möchte. Der Baupreis betrug 350.000 Euro (einschließlich aller Kosten). Im Jahr 2017 hat er Renovierungen in Höhe von 50.000 € vorgenommen. Nehmen wir außerdem an, dass sich die Kosten für Wartung und Reparaturen seit dem Bau auf 25.000 Euro belaufen. Das Grundstück wird in unserem Beispiel pauschal berechnet.

Lassen Sie uns den Kapitaleinsatz berechnen:

Haus 350.000 x1,52 532.000
Renovationen 50.000 x1,02 51.000
Total 583.000

Für den Pauschalpreis des Grundstücks wird davon ausgegangen, dass die 583.000 € 80 % des Kaptitaleinsatzes ausmachen, die restlichen 20 % sind der Grundstückspreis:

Grundstückspreis = (583.000 / 80) x 100) – 583.000 = 728.750 – 583.000 = 145.750

Bei der Berechnung des Abschlags wird der Grundstückspreis nicht berücksichtigt. Das Haus ist mehr als 15 Jahre alt (26 Jahre, um genau zu sein). Der erste Abschlag von 2 % gilt also ab 2010, dann 2 % für jedes zweite Jahr (insgesamt 12 %).

Abschlag = 583.000 x 0,12 = 69.960 Euro

Ohne Instandhaltung und Reparaturen wäre der neu bewertete Kaptitaleinsatz

(583.000 + 145.750) – 69.960 = 728.750 – 69.960 = 658.790 Euro

Der Vermieter kann jedoch Reparaturkosten in Höhe von 25.000 Euro geltend machen. Der letztlich anzuwendende Rabatt beträgt also 69.960 – 25.000 = 44.960 Euro.

Der neu bewertete und abgezinste Kapitaleinsatz beträgt somit

728.750 – 44.960 = 683.790 Euro

Die maximale Monatsmiete, die der Vermieter verlangen kann, beträgt

(683.790 x 0,05) / 12 = 2.849,13 Euro

Wären die Gebühren höher als der anzuwendende Nachlass – zum Beispiel 80.000 Euro statt 25.000 Euro – wird der Nachlass vollständig ausgeglichen (d. h. keine Kürzung). Die Differenz zwischen den Gebühren und dem Rabatt (80.000 – 69.960) würde auf den nächsten Rabatt übertragen werden.

Zertifikat über die Gesamtenergieeffizienz (CPE)

Der Mieter muss eine Kopie der Bescheinigung erhalten.

Wechsel des Vermieters

Der Wechsel des Vermieters (im Falle eines Verkaufs) hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf den Mietvertrag, der mit dem neuen Vermieter und den neuen Angaben (Adresse, Bankverbindung usw.), die dem Mieter mitgeteilt werden müssen, fortgesetzt wird. Der Mieter muss keine neue Mietkaution zahlen.

Mietkosten

Zu den Mietkosten – d. h. den vom Mieter zu zahlenden Kosten – dürfen nur die Kosten gehören, die tatsächlich für den Mieter aufgewendet werden. Eine eindeutige Kategorisierung ist jedoch nicht immer offensichtlich und erfordert die Kenntnis des Grundes für die Gebühren oder ihrer Art. Die Kosten für die Gemeinschaftsflächen einer Wohnung sind proportional zur belegten Fläche. Unter den Mietkosten sind insbesondere zu nennen:
Energieverbrauch, Beleuchtung, Wasser, Heizung, Gas,

  • Routinewartung,
  • Mietreparaturen,
  • kommunale Gebühren im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung (Abwasser, Müll),
  • Aufzug,
  • Briefkasten,
  • Heizung, Beleuchtung, Wasser, Gas,
  • Schornsteinfegen,
  • Reinigung/Pflege von Garten und Hof,
  • Reinigung der Gemeinschaftsräume.

Bitte beachten Sie: Verwaltungsgebühren, Zählermiete und Ablesegebühren sind vom Vermieter zu zahlen. Nur in den Fällen, in denen die Verwaltungsgebühren eine Verpflichtung des Mieters abdecken oder zum ausschließlichen Nutzen des Mieters angefallen sind, ist der Mieter verpflichtet, sie zu zahlen.

Indexierungsklausel

Siehe Wertklausel.

Wertklausel

Manchmal enthält ein Mietvertrag eine Wertklausel, d.h. der Vertrag sieht eine regelmäßige Anpassung der Miete z. B. entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes oder der Lebenshaltungskosten vor. Solche Klauseln sind verboten.
Zahlt der Mieter jedoch aufgrund der Anwendung einer Wertklausel eine höhere Miete, kann er keine Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags verlangen. Er muss sich per Einschreiben beim Vermieter beschweren und kann verlangen, dass die Miete nach der laufenden Laufzeit wieder auf das Niveau vor der Anpassung gebracht wird. Die Wertklausel verliert dann am Ende der laufenden Laufzeit ihre Gültigkeit.

Wohngemeinschaft

Bei gemeinsamen Mietern (Solidaritätsklausel im Vertrag) kann sich der Vermieter an jeden von ihnen wenden, um die Zahlung der Miete zu fordern. Derjenige, der die Miete bezahlt, kann sich dann an die anderen Mieter wenden und ihren Anteil einfordern. Die Mitmieter müssen alle ihre Verpflichtungen bis zum Ende des Mietvertrags erfüllen, auch wenn einer der Mieter die Wohnung verlässt (um ins Ausland zu gehen usw.). Im Falle einer Kündigung müssen alle Mieter das Schreiben unterschreiben. Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter muss dieser nur einen Mitbewohner benachrichtigen.

Wenn es keine Solidaritätsklausel zwischen den Mietern gibt, zahlt jeder Mieter nur seinen Anteil. Bleibt während des Mietverhältnisses nur ein Mieter übrig, muss er die volle Miete zahlen.

Auch kann der Mieter keinen Anspruch auf einen Teil der Mietkaution erheben, wenn er die Wohnung verlässt.

Individuelle Wohngemeinschaft

In diesem Fall wird mit jedem Mitmieter ein eigener Mietvertrag abgeschlossen. Eine Solidaritätsklausel ist in keinem Fall möglich. Die Bedingungen für die Kündigung und die Zahlung der Miete unterscheiden sich nicht von denen eines normalen Mietvertrags.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden, eine schriftliche Vereinbarung wird jedoch dringend empfohlen. Im Falle eines gemeinsamen Mietverhältnisses ist nur ein schriftlicher Vertrag möglich.

Der Mietvertrag muss in so vielen Exemplaren erstellt werden, wie Parteien beteiligt sind (im Prinzip zwei: der Vermieter und der Mieter). Im Falle einer Registrierung des Mietvertrags bei der „Administration de l’Enregistrement et des Domaines“ (die seit 2017 nicht mehr obligatorisch ist) ist außerdem ein zusätzliches Original des Vertrags erforderlich.

Es wird empfohlen, bestimmte Elemente in einen Vertrag aufzunehmen, auch wenn ihr Fehlen nichts an der Gültigkeit ändert. Diese Elemente sind u. a.:

  • Datum des Beginns des Mietverhältnisses,
  • Periodizität oder Datum der Mietzahlung,
  • Bestandsaufnahme der Möbel im Falle einer möblierten Unterkunft,
  • Besuchsrecht des Eigentümers,
  • Verfahren für die Übergabe der Schlüssel, Bestandsaufnahme des Inventars bei der Abreise,
  • Beschreibung der gemieteten Immobilie, einschließlich der Nebengebäude (Keller, Waschküche, Garage oder Stellplatz).

Miteigentum

Ein Gebäude kann durch ein Miteigentumsstatut geregelt sein (gesetzlich definiert und geregelt). In solchen Gebäuden wird zwischen privaten Bereichen – den Räumen, die ausschließlich für die Nutzung durch den Eigentümer (oder seinen Mieter) bestimmt sind – und Gemeinschaftsbereichen unterschieden.

Die Miteigentümer müssen ein Syndikat bilden, das für die Gemeinschaft handelt. Die Beschlüsse werden auf einer Generalversammlung gefasst, das Syndikat verwaltet die gemeinsamen Teile und legt die Regeln für das Miteigentum an dem Gebäude fest (oder ändert sie). Diese Miteigentümergemeinschaft muss von einem Treuhänder (eine Verwaltung) verwaltet werden, der die Beschlüsse der Generalversammlung ausführt und als gesetzlicher Vertreter fungiert.

Grundsätzlich kann eine Eigentümergemeinschaft dem Eigentümer nicht verbieten, eine Wohnung zu vermieten oder von ihm zusätzliche Gebühren für die Vermietung einer Wohnung zu verlangen. Andererseits kann eine Klausel in der Wohnungseigentumsordnung, die z. B. die Vermietung mehrerer Zimmer in derselben Wohnung an verschiedene Personen verbietet, als gültig angesehen werden.

In der Regel schickt der Hausverwalter dem Eigentümer eine detaillierte Aufstellung der zu zahlenden Gebühren, einschließlich der Gebühren, die der Mieter an den Eigentümer zahlen muss. Häufig enthält diese Abrechnung bereits eine Aufschlüsselung der vom Vermieter zu zahlenden Kosten und der vom Mieter zu zahlenden Kosten. Der Treuhänder kann sich jedoch nicht direkt an den Mieter wenden, um die Gebühren zu bezahlen.

Es besteht keine direkte rechtliche Verbindung zwischen dem Mieter und dem Syndikat von Miteigentümern. Der Vermieter ist der Hauptansprechpartner für den Mieter (auch bei Angelegenheiten, die die Gemeinschaftsräume betreffen) und kann gegenüber der Eigentümergemeinschaft für seinen Mieter haftbar gemacht werden. Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, alle Informationen der Eigentümergemeinschaft an den Mieter weiterzugeben, wenn diese sich auf die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter auswirken können (z. B. bei Bauarbeiten). Der Mieter seinerseits ist verpflichtet, die Regeln des Miteigentums zu respektieren.

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter ihm eine Kopie der Auszüge aus dem Miteigentumsreglement aushändigen, in denen der Zweck des Gebäudes, die Nutzung und der Gebrauch der Privat- und Gemeinschaftsräume sowie der Anteil der einzelnen Gebührenkategorien für das gemietete Grundstück festgelegt sind.

Ausgestattete Küche

Bei Wohnungen mit einem Schlafzimmer reicht eine Kochnische aus. Für zwei oder mehr Schlafzimmer ist eine voll ausgestattete Küche von mindestens 8 m2 erforderlich. Bei 5 oder mehr Bewohnern ist ein Wohnzimmer von 10 m2 erforderlich, zuzüglich 1,5 m2 pro Bewohner; wenn der gemeinsame Teil der Wohnung eine Küche von mindestens 13 m2 umfasst (zuzüglich 1,5 m2 pro zusätzlichem Bewohner), ist ein Wohnzimmer nicht erforderlich.

Tod des Mieters

Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit zugunsten des Ehegatten oder Lebenspartners, der mit dem Mieter zusammenlebte, oder des Nachkommens oder des Verwandten in aufsteigender Linie des Mieters fortgesetzt, wenn die betreffende Person der Gemeinde mindestens sechs Monate vor ihrem Tod ihren Wohnsitz in der Wohnung gemeldet hat. Andernfalls wird der Vertrag gekündigt. Liegen mehrere Anträge vor, so entscheidet der Richter nach Maßgabe der geltend gemachten Interessen.

Tod des Vermieters

Der Vertrag wird mit den Erben des verstorbenen Vermieters fortgesetzt. Sind die Erben nicht bekannt oder weiß der Mieter nicht, an welchen Erben er sich wenden soll, zahlt er die Miete weiter. Wenn das Konto, auf das der Mieter die Miete zahlt, nicht mehr existiert oder gesperrt ist, empfiehlt es sich, die Miete (monatlich) auf einem Sonderkonto zu hinterlegen, bis sich ein Erbe meldet.

Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter muss dem Mieter eine detaillierte Abrechnung über die tatsächlichen Kosten vorlegen, in der Regel wird eine solche Abrechnung einmal im Jahr erstellt, doch kann dies von den Parteien festgelegt werden. In jedem Fall hat der Mieter das Recht, eine Abrechnung zu verlangen, um die Höhe der von ihm gezahlten Gebühren zu überprüfen.

Abrechnung am Ende des Mietverhältnisses

Dies ist eine Verpflichtung des Vermieters, der dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses oder so bald wie möglich danach, nach der Generalversammlung der Miteigentümerschaft, eine solche Erklärung vorlegen muss.

Abschlag

Siehe Kapitaleinsatz.

Räumung

Siehe Kündigung.

Zerstörung von Eigentum

Die vollständige Zerstörung von Eigentum (ohne Einwirkung des Vermieters oder des Mieters) führt zur Beendigung des Mietvertrags. Im Falle einer teilweisen Zerstörung kann der Mieter einen Preisnachlass oder die Beendigung des Mietverhältnisses verlangen.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung ein- oder zweimal im Jahr zu besichtigen, um den Zustand der Wohnung zu überprüfen. Der Mieter kann dieses Recht nicht ablehnen. Normalerweise ist dieses Besichtigungsrecht im Vertrag verankert. Der Vermieter hat auch das Recht, die Wohnung im Falle eines Verkaufs von interessierten Dritten besichtigen zu lassen.

Der Vermieter muss sich jedoch im Voraus mit dem Mieter über die Uhrzeit und das Datum der Besichtigung einigen.

Dauer des Mietvertrages

Im Falle eines mündlichen Mietvertrages, die Dauer wird als unbestimmt angenommen.

Im Falle eines schriftlichen Mietvertrages:

  • Ein Vertrag kann für eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden, aber auch nach Ablauf der vertraglich festgelegten Zeit beginnt automatisch ein neuer (unbefristeter) mündlicher Mietvertrag, wenn der Mieter die Wohnung weiterhin nutzt, ohne dass der Vermieter dies mitteilt.
  • Ein schriftlicher Mietvertrag kann eine Verlängerungsklausel enthalten, zum Beispiel von Jahr zu Jahr. In diesem Fall sind bei der Kündigung die vorgesehene Frist und der Kündigungstermin zu beachten.
  • Ein Mietvertrag mit unbestimmter Dauer, mündlich oder schriftlich, kann jederzeit gekündigt werden, jedoch unter Einhaltung der Kündigungsfristen.

Wartung

Siehe Reparaturen.

Bestandsaufnahme

Eine Bestandsaufnahme sollte ein unterschriebenes Dokument sein, das in zweifacher Ausfertigung erstellt wird und in dem die Feststellungen eindeutig aufgeführt sind.
Die Verpflichtung zur Erstellung eines Inventars ist gesetzlich vorgeschrieben, sobald eine Mietgarantie verlangt wird. Eine Bestandsaufnahme bei Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht obligatorisch, wird aber empfohlen, insbesondere um die Frage der Rückzahlung der Kaution zu klären.

Gutachten eines Experten

Nach dem Gesetz über die Miete für Wohnzwecke kann ein vereidigter Bausachverständiger bestellt werden, um die Höhe des Kaptitaleinsatzes zu ermitteln, wenn zwischen Mieter und Vermieter Uneinigkeit besteht und wenn keine Belege zur Ermittlung des Kapitaleinsatzes vorliegen. Eine Liste der vereidigten Sachverständigen kann auf der Webseite des Justizministeriums eingesehen werden.

Wird das Gutachten des Sachverständigen von einer der Parteien ernsthaft angefochten und wird nachgewiesen, dass das Gutachten des Sachverständigen nicht mit dem Kapitaleinsatz übereinstimmen kann, so obliegt es dem Mietausschuss, den Kaptitaleinsatz zu bewerten.

Feuer

Siehe Brand.

Maklerprovision

Die Maklerprovision ist auf maximal eine Monatsmiete festgelegt.

Mietgarantie („Kaution“)

Die Mietgarantie darf den Betrag von 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Die Mietgarantie kann auch in Form einer Bankbürgschaft geleistet werden. Der Vermieter kann nur dann eine Bürgschaft verlangen, wenn dies im Mietvertrag eindeutig festgelegt ist.

Der Staat bietet Mietern, die nicht genug Geld haben, um die Mietkaution zu zahlen, unter bestimmten Bedingungen an, die Bürgschaft zu übernehmen.

Brand

Bei einem Brand in der gemieteten Wohnung (im privaten Bereich) wird vermutet, dass der Mieter verantwortlich ist, es sei denn, er kann nachweisen, dass der Brand nicht durch sein Verschulden entstanden ist. Dies ist einer der Gründe, warum eine Mietrisikoversicherung unerlässlich ist. Bei Eigentumswohnungen, in denen das Feuer in den Gemeinschaftsräumen ausgebrochen ist, gilt diese Vermutung nicht.

Außerdem muss jede Wohnung die gesetzlichen Mindestanforderungen an den Brandschutz erfüllen (eine fest installierte Treppe für eine schnelle Evakuierung, Zugang zu einem zweiten Fluchtweg, Feuerlöscher auf jeder Etage usw.).

Möblierte Wohnung

Siehe Möbel.

Miete

Die Miete kann mindestens alle 2 Jahre oder bei Abschluss eines neuen Mietvertrags angepasst werden. Die 2-Jahres-Frist endet nicht mit dem Wechsel des Vermieters, da der neue Vermieter bis zum Ende der Frist warten muss. Die jährliche Miete darf 5 % des Kapitaleinsatzes nicht überschreiten.

Monatliche Miete = (investiertes Kapital x 0,05) / 12

Wird die Miete aufgrund einer Entscheidung des Mietausschusses oder eines Gerichtsurteils um mehr als 10 % erhöht, muss diese Erhöhung auf drei Jahre verteilt werden.

Manchmal enthalten Mietverträge Wertklauseln. Diese sind nicht gültig. Weitere Informationen finden Sie unter Wertklausel.
Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte – was er innerhalb des gesetzlichen Rahmens alle zwei Jahre tun kann (siehe Kapitaleinsatz) – muss er den Mieter per Einschreiben informieren. Lehnt der Mieter die Erhöhung ab und zahlt weiterhin die alte Miete, kann der Vermieter die Mietkommission anrufen.

Möbel

Wenn die Wohnung nicht bereits möbliert ist, ist der Mieter verpflichtet, sie einzurichten (siehe Vermieterprivileg), in diesem Fall handelt es sich um Möbel, die zum Bewohnen bestimmt sind.

Ist die Wohnung bereits möbliert, berücksichtigt die Jahresmiete den Wert der Möbel und darf 10 % des Kapitaleinsatzes nicht übersteigen.

Ein möbliertes Zimmer muss mindestens über Folgendes verfügen:

  • ein Tisch,
  • ein Bett mit Matratze pro Bewohner,
  • ein Stuhl pro Bewohner,
  • ein einzelnes Möbelstück zur Aufbewahrung von Kleidung pro Bewohner.

Pfadrecht des Vermieters

Bei Nichtzahlung der Miete hat der Vermieter ein Pfandrecht an den Möbeln des Mieters, d. h. er kann sie pfänden, wenn die Miete nicht gezahlt wird. Dieses Pfandrecht ist jedoch auf das laufende Jahr des Mietvertrags beschränkt, wenn der Mietvertrag kein bestimmtes Datum enthält.

Schlüsselübergabe

Bei der Schlüsselübergabe ist es wichtig, dass der Mieter eine Bescheinigung oder Quittung erhält oder dass die Schlüsselübergabe in der Bestandsaufnahme am Ende des Mietverhältnisses erwähnt wird.

Reparaturen

Es gibt einen Unterschied zwischen Mietreparaturen und wichtigeren Reparaturen, die der Vermieter bezahlen muss, wie z. B. die Reparatur des Wintergartens. In der Realität kann diese Unterscheidung zu Verwirrung führen. Manchmal gehen die Kosten für die Reparatur ein und derselben Sache entweder zu Lasten des Mieters oder des Vermieters: Das hängt vom Kontext und dem Grund für die Reparatur oder Wartung ab.

Alle kleinen Reparaturen, die zur routinemäßigen Instandhaltung der Geräte und der Wohnung gehören, sowie die Behebung von Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, müssen vom Mieter bezahlt werden. Grundsätzlich sind die vom Mieter zu zahlenden Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten zum Beispiel:

  • Wartung, Reinigung und Entkalkung von Sanitäranlagen,
  • Entfettung von Geräten,
  • Erhaltung von Siegeln,
  • Reinigung von Schornsteinen,
  • Ausbessern von Löchern in Wänden (z. B. zum Aufhängen von Bildern),
  • Reparatur von Türen und Schlössern,
  • Austausch oder Reparatur von Wasserhähnen,
  • Auswechseln von Glühbirnen,
  • Reparatur von Haushaltsgeräten in der Küche.

Alle größeren Reparaturen, Reparaturen an der Struktur und der Substanz des Gebäudes, Reparaturen, die für die normale Nutzung der Wohnung durch den Mieter erforderlich sind (Gesundheit, Sicherheit, Hygiene), sowie Reparaturen aufgrund von normalem Gebrauch und Veralterung müssen vom Vermieter bezahlt werden. Zu den vom Vermieter zu bezahlenden Reparaturen gehören zum Beispiel:

  • Erneuerung der Tapeten,
  • Bodenbeläge,
  • Reparaturen am Dach,
  • Behebung von Schäden aufgrund des Alters des Gebäudes oder höherer Gewalt,
  • Reparaturen an Mauern und Gewölben,
  • Reparaturen an der Heizungsanlage,
  • Reparatur/Reinigung von Dachrinnen, Fallrohren, Wasserleitungen,
  • Reparaturen an sanitären Anlagen.

Wenn die Arbeiten dringend sind, hat der Vermieter das Recht, sie sofort ausführen zu lassen. In diesem Fall kann der Mieter keine Minderung der Miete verlangen, wenn die Arbeiten nicht länger als 40 Tage dauern.

Vermietern wird empfohlen, Nachweise und Rechnungen über Instandhaltungsarbeiten und -kosten für die Berechnung des Kapitaleinsatzes aufzubewahren. Der Mieter hat das Recht, diesen Nachweis zu verlangen, wenn der Vermieter die Erstattung von Kosten fordert, die im Namen des Mieters gezahlt wurden.

Kündigung

Die einfachste Methode ist die Kündigung im gegenseitigen Einvernehmen. In diesem Fall einigen sich Mieter und Vermieter auf die Beendigung des Mietverhältnisses und die Modalitäten, ohne die entsprechenden Vertragsklauseln beachten zu müssen. Wird die Beendigung des Vertragsverhältnisses von einer Partei beantragt, sind verschiedene gesetzliche und vertragliche Vorschriften und Bestimmungen zu beachten.

Für den Mieter muss die Kündigung nicht begründet sein, aber er muss die Kündigungsfrist einhalten, die im Prinzip 3 Monate beträgt. Im Falle eines befristeten Mietvertrags muss er die im Vertrag vorgesehene Laufzeit einhalten. Im Falle einer Kündigung oder eines Räumungsantrags des Vermieters kann der Mieter eine Verlängerung der Frist beantragen, muss aber nachweisen, dass er sich um eine neue Wohnung bemüht oder eine im Bau befindliche Wohnung gemietet oder erworben hat. Für den Vermieter kann die Kündigung nur in einem der im Gesetz vorgesehenen Fälle erfolgen: für den Eigenbedarf (Kündigungsfrist: 6 Monate), bei Nichteinhaltung der Verpflichtungen des Mieters (der Vermieter kann die Kündigung direkt beim Friedensrichter beantragen) oder aus anderen schwerwiegenden und berechtigten Gründen, die der Vermieter angeben muss (Kündigungsfrist: oft 3 Monate). Im Falle eines befristeten oder um bestimmte Zeiträume verlängerten Mietvertrags muss er die im Vertrag vorgesehene Frist einhalten. Der Mieter hat das Recht, eine Verlängerung der Frist zu beantragen.

Beispiele für schwerwiegende Gründe:

  • Abriss des Gebäudes,
  • Größere Renovierungs- und Umbauarbeiten von tatsächlichem und objektivem Nutzen, es sei denn, diese Arbeiten sind so beschaffen, dass der Mieter bleiben kann und er sich bereit erklärt, mit den Unannehmlichkeiten zu leben,
  • die Unterbringung einer Person, die sich um den Vermieter kümmert,
  • Größere Veränderungen, die der Mieter ohne Genehmigung vorgenommen hat,
  • ein offensichtlicher Mangel an guten Manieren seitens des Mieters oder laute und anhaltende Störungen,
  • das Nichtbezahlung der Miete.

Die Kündigung aus persönlichen Gründen muss per Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Der Vermieter muss den Grund für die Kündigung angeben und in seinem Schreiben Absatz 3 von Artikel 12 des Gesetzes über Wohnraummietverträge von 2006 anführen.

Für andere Formen der Kündigung sieht das Gesetz keine besonderen Formalitäten vor, aber es wird empfohlen, per Einschreiben zu kündigen, es sei denn, es handelt sich ohnehin um eine vertragliche Verpflichtung.
Kündigungsschema

Spätestens drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Wohnung beziehen, es sei denn, es finden Renovierungs- oder Umbauarbeiten statt. Grundsätzlich erkennt die Rechtsprechung auch das Recht des Vermieters an, die für ihn am besten geeignete Wohnung zu wählen, wenn er mehrere Wohnungen besitzt.

Eine Bestandsaufnahme ist nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen, wenn bereits eine Inventur bei der Einreise stattgefunden hat.

Am Tag der Schlüsselübergabe an den Vermieter (oder an den Makler, der im Namen des Vermieters handelt) wird eine Bestandsaufnahme der Einrichtungsgegenstände durchgeführt. Der Mieter muss die Wohnung in demselben Zustand verlassen, in dem sie sich zu Beginn des Mietverhältnisses befand, mit Ausnahme von Schäden oder Verschlechterungen, die auf den normalen Gebrauch oder das Alter des Gebäudes zurückzuführen sind.

Untervermietung

Der Vermieter hat das Recht, eine Untervermietung durch eine Klausel im Vertrag zu verbieten. Ein Mieter, der die Wohnung untervermieten möchte, sollte zunächst prüfen, ob der Mietvertrag dies nicht verbietet. Wenn die Untervermietung (zu der auch die Vermietung über AirBnB gehört) von der Erlaubnis des Vermieters abhängt, muss der Vermieter einen berechtigten Grund für die Verweigerung angeben.

Tabelle der Aufwertungskoeffizienten

Die Tabelle der Koeffizienten wird durch das Staatshaushaltsgesetz festgelegt. Sie ist notwendig für die Neubewertung des Kapitaleinsatzes. Die derzeit gültige Tabelle (Staatshaushalt für das Jahr 2019) sieht wie folgt aus:

 

 

 

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