Contratto di locazione

 

Le bail à loyer de A à Z

Dal contratto alla risoluzione

Quando si affitta un alloggio, l’elemento fondamentale è il contratto di locazione. Esso istituisce e disciplina il rapporto tra inquilino e locatore a partire dal giorno della consegna delle chiavi. Il contratto di locazione deve ovviamente rispettare gli obblighi di legge, ma alcuni obblighi sono di natura contrattuale e possono quindi variare da un contratto all’altro.

La legge non vieta un contratto verbale, ma è sempre meglio disporre di un contratto scritto, poiché in questo modo le regole e gli obblighi sono chiaramente stabiliti nero su bianco!

È importante verificare se si tratta di un contratto di locazione a tempo determinato o rinnovato tacitamente ogni volta per lo stesso periodo, oppure se si tratta di un contratto di locazione a tempo indeterminato. Questa distinzione riveste un ruolo importante in caso di risoluzione del contratto. Del resto, un contratto di locazione verbale è di diritto un contratto a tempo indeterminato.

Due obblighi ricorrenti che entrano in gioco non appena menzionati nel contratto sono la cauzione e l’assicurazione. Un’assicurazione contro i rischi locativi per gli inquilini è comunque raccomandata, con o senza obbligo previsto dal contratto.

Quando nel contratto è prevista una cauzione, questa non può superare un importo pari a 3 mesi di affitto. Diventa obbligatorio redigere un verbale di consegna dell’immobile. Esso deve descrivere in dettaglio lo stato delle diverse stanze dell’alloggio e deve essere firmato da entrambe le parti. Il verbale di consegna viene redatto il giorno stesso della consegna delle chiavi al locatario.

Entro i primi 8 giorni dall’occupazione dell’alloggio, l’occupante deve registrarsi presso il Comune.

L'alloggio o la camera in affitto deve rispettare i criteri di sicurezza e salubrità stabiliti dalla legge del 20 dicembre 2019 e dal regolamento granducale del 20 dicembre 2019. Alcuni di questi criteri si applicano soprattutto alle camere messe in affitto, ma la maggior parte ha un’applicazione generale. Inoltre, le camere d’albergo non rientrano in questa legge, ma sono disciplinate da un altro statuto.

I proprietari che intendono affittare una o più camere devono dichiararle al comune e tenere un registro degli occupanti; in tale registro, ogni iscrizione deve essere controfirmata dall’occupante.

  • La superficie di una camera da letto non può essere inferiore a 9 m² per occupante. La superficie minima non tiene conto di un angolo cottura o di uno spazio riservato ai servizi igienici;
  • Una camera può ospitare al massimo due persone adulte;
  • Ogni alloggio o camera deve avere un’altezza minima di 2,20 metri, ad eccezione della parte mansardata;
  • Gli alloggi e le camere devono essere protetti dall’umidità, conformi ai criteri di protezione antincendio (rilevatori, estintori, ecc.), disporre di un impianto di riscaldamento e consentire una rapida evacuazione in caso di incendio.

Un regolamento granducale del 20 dicembre 2019 precisa quali locali devono disporre di una finestra o di una ventilazione meccanica:

  • Camera da letto: finestra;
  • Soggiorno: finestra;
  • Cucina: finestra se funge da seconda via di fuga per gli occupanti, altrimenti ventilazione meccanica;
  • Bagno: ventilazione naturale o meccanica;
  • Servizi igienici: ventilazione naturale o meccanica;
  • Lavanderia: ventilazione naturale o meccanica;
  • Locale rifiuti: ventilazione naturale o meccanica.

Ogni alloggio deve disporre di servizi igienici (bagno, WC, lavabo); nel caso di camere in affitto, gli occupanti devono avere accesso a servizi igienici privati o, se del caso, comuni senza dover uscire dall’edificio.

La parte privata dell’alloggio deve poter essere chiusa da una porta; se si tratta di una porta che dà sull’esterno, deve essere a tenuta stagna.

La legge prevede inoltre disposizioni relative alla cucina e al soggiorno, che variano a seconda dell’alloggio e del numero di occupanti. A partire da due camere in affitto, è richiesto l’accesso a una cucina comune.

Per il proprietario-locatore:

  • Consegnare l'alloggio o l'immobile e le chiavi al locatario in buono stato e nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e di sicurezza;
  • Provvedere alla manutenzione dell’alloggio (opere strutturali) affinché possa essere utilizzato per lo scopo previsto;
  • Consentire al locatario di goderne pacificamente (rispettare la privacy, non violare i diritti del locatario).

Per l’inquilino:

  • Pagare l’affitto fino alla scadenza del contratto (il mancato pagamento dell’affitto può comportare la risoluzione del contratto);
  • Arredare l’alloggio (se non è già arredato). Questo obbligo è legato al fatto che, in caso di mancato pagamento del canone di locazione, il locatore può far pignorare i mobili (esclusivamente quelli destinati all’abitazione);
  • Mantenere l’alloggio in buono stato («goderne con la diligenza di un buon padre di famiglia»);
  • Rispettare le norme del condominio e il regolamento interno dell’edificio (non disturbare il vicinato con rumori eccessivi e continui, mancanza di pulizia, ecc.);
  • Restituire l’alloggio e le chiavi alla scadenza del contratto di locazione;
  • Rispettare le clausole del contratto.

Esiste una differenza tra le riparazioni di routine a carico del locatario e le riparazioni di maggiore entità che il locatore è tenuto a sostenere. In realtà, la distinzione non è sempre facile da operare e può dipendere dalla causa (vetustà, mancata manutenzione da parte del locatario, ecc.).

In linea di principio, tutte le riparazioni dovute all’usura dell’immobile o a cause di forza maggiore, nonché tutti i lavori che riguardano la struttura stessa dell’edificio e necessari affinché l’inquilino possa godere normalmente dell’alloggio, sono a carico del proprietario (riparazioni al tetto, rivestimenti dei pavimenti, riparazioni delle murature portanti, ecc.). Le altre devono essere pagate dall’inquilino, come la sostituzione di rubinetti, elettrodomestici, porte, ecc.

Per quanto riguarda le spese accessorie, solo quelle a esclusivo beneficio dell’inquilino (consumo d’acqua, ecc.) devono essere pagate da quest’ultimo. Inoltre, le spese relative al noleggio dei contatori o alla lettura degli stessi sono a carico del proprietario. Il locatore è tenuto a inviare al locatario un rendiconto dettagliato (annuale nella maggior parte dei casi).

Per i lavori urgenti, il proprietario ha il diritto di farli eseguire immediatamente. In tal caso, il locatario non può richiedere una riduzione del canone di locazione se tali lavori non superano i 40 giorni.

Il proprietario ha il diritto di effettuare una o due visite all’anno per verificare lo stato dell’alloggio, come normalmente previsto dal contratto. Il locatario non può negare tale diritto. Tuttavia, il proprietario deve concordare con il locatario l’ora e la data della visita.

Un cambio di proprietario non ha un’incidenza diretta sul contratto di locazione stesso, anche se, in seguito, il nuovo proprietario può far rescindere il contratto di locazione nei termini e alle condizioni previsti dalla legge.

Per il locatario, la disdetta non deve essere motivata, ma deve rispettare il termine di preavviso, che in linea di principio è di almeno 3 mesi. Se si tratta di un contratto di locazione a tempo determinato o rinnovato, ad esempio di anno in anno, la disdetta deve rispettare il termine previsto nel contratto.

Per il proprietario, la disdetta del contratto di locazione può avvenire solo nei casi previsti dalla legge: per esigenze personali (preavviso di 6 mesi), in caso di inadempimento degli obblighi da parte dell’inquilino (il proprietario può rivolgersi direttamente al giudice di pace per la risoluzione), oppure per altri motivi gravi e legittimi che il proprietario deve specificare (preavviso di almeno 3 mesi). Nel caso di un contratto di locazione a tempo determinato o di un contratto rinnovato per periodi fissi, il proprietario deve rispettare la durata prevista nel contratto. Il locatario ha il diritto di chiedere una proroga del termine.

La risoluzione per motivi personali deve essere effettuata tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e deve citare il paragrafo 3 dell’articolo 12 della legge del 2006 sul contratto di locazione ad uso abitativo. Per le altre forme di disdetta, la legge non prevede una forma particolare, ma è sempre consigliabile disdire il contratto per iscritto, se ciò non è già previsto nel contratto stesso.
Un verbale di consegna non è obbligatorio, tuttavia è fortemente raccomandato redigerlo se è già stato redatto un verbale di consegna iniziale.

Il verbale di consegna viene redatto il giorno della consegna delle chiavi al proprietario (o all’agente che agisce per conto del proprietario). L’inquilino deve lasciare l’appartamento nelle stesse condizioni in cui si trovava all’inizio del contratto di locazione, ad eccezione dei danni o dei deterioramenti dovuti al normale utilizzo o all’età dell’edificio.

Al momento della consegna delle chiavi, è importante che l’inquilino richieda un attestato o una ricevuta, oppure che faccia menzionare la consegna delle chiavi nel verbale di consegna dell’appartamento.

 

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