Il contratto di locazione dalla A alla Z

Si tratta, ad esempio, del garage o del posto auto, oppure della cantina. Se tali accessori non sono menzionati, ma il locatario vi ha libero accesso e sono indicati nel verbale di consegna, si presume che facciano parte del contratto di locazione.

Ventilazione

La ventilazione (insieme a un corretto utilizzo del riscaldamento) è importante per evitare la formazione di muffa nell’appartamento. Ciò vale a maggior ragione negli edifici più vecchi, meno ben isolati e privi di ventilazione meccanica.

Arieggiate più volte al giorno (2-3 volte come regola generale), lasciando le finestre spalancate, soprattutto nelle camere da letto, in cucina, nella lavanderia e nel bagno, ovvero dove l’umidità è più elevata. La durata delle sessioni di aerazione può variare a seconda della stagione. Più fa freddo fuori, meno tempo occorre per arieggiare (in inverno: da 4 a 6 minuti; in estate: 20 minuti o anche di più, tranne nei periodi di ondata di caldo). Se create un flusso d’aria aprendo più finestre, potete anche arieggiare per periodi più brevi.

Animali

Le opinioni tra gli avvocati possono divergere e una controversia di questo tipo dipende, se del caso, dalla valutazione di un giudice. Una clausola che vieti categoricamente la presenza di un animale potrebbe essere ritenuta non valida. D’altra parte, un inquilino sarebbe tenuto a chiedere l’autorizzazione del locatore. In ogni caso, se un animale domestico arrechia disturbo ai vicini, la responsabilità ricade sull’inquilino. Sarebbe quindi importante raggiungere un accordo tra locatore e inquilino, oppure informarsi in anticipo sulla possibilità di tenere un animale domestico.

Assicurazione

Il contratto di locazione può obbligare l’inquilino a stipulare un’assicurazione contro i rischi locativi. Tuttavia, anche in assenza di tale obbligo nel contratto, è fortemente raccomandato farlo.

Esigenza personale

Il fabbisogno personale è uno dei motivi che il proprietario può invocare per rescindere il contratto. La legge prevede procedure e termini specifici, tra cui un preavviso di 6 mesi. Se il proprietario non occupa l’alloggio entro tre mesi dalla disdetta o dallo sgombero dell’inquilino, quest’ultimo può richiedere un indennizzo.

La lettera di disdetta per necessità personale deve riportare il testo del comma 3 dell’articolo 12 della legge del 21 settembre 2006 sul contratto di locazione ad uso abitativo, che recita quanto segue:

(3) In deroga all’articolo 1736 del Codice civile, il termine di preavviso nei casi previsti al comma (2), lettera a), è di sei mesi. La lettera di disdetta deve essere redatta per iscritto, motivata e corredata, se del caso, di documenti di supporto, e deve essere inviata tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Essa deve riportare, a pena di nullità, il testo del presente comma.
Entro tre mesi dalla ricezione dell’avviso di ricevimento da parte dell’ufficio postale, il locatario può, a pena di decadenza, chiedere al giudice di pace una proroga del termine di disdetta. In assenza di tale richiesta, il locatore può chiedere al giudice di pace un provvedimento che autorizzi lo sgombero coatto del locatario dopo la scadenza del termine di disdetta di sei mesi. Tuttavia, il locatario potrà ancora presentare una richiesta di sospensione dell’esecuzione della decisione, ai sensi degli articoli da 16 a 18. In tal caso, lo sgombero dell’alloggio da parte del locatario deve avvenire obbligatoriamente entro e non oltre quindici mesi dalla data di invio della lettera di disdetta del contratto di locazione. La decisione che autorizza lo sgombero coatto del locatario non è soggetta a opposizione né a appello.

In caso di richiesta di proroga del termine di disdetta, le parti saranno convocate entro due mesi all’udienza. A meno che la richiesta non sia seriamente contestabile o contestata, il giudice di pace concederà una proroga del termine al locatario, a condizione che questi dimostri, prima della scadenza del termine iniziale di sei mesi, mediante documenti, di essere in procinto di costruire o ristrutturare un alloggio di sua proprietà, oppure di aver affittato un alloggio in fase di costruzione o di ristrutturazione, oppure di aver intrapreso iniziative concrete e approfondite per la ricerca di un nuovo alloggio. La proroga del termine non potrà in alcun caso superare di dodici mesi la data di scadenza del termine iniziale di sei mesi. La sospensione prevista dagli articoli da 16 a 18 non sarà più applicabile. La decisione che concede o nega la proroga del termine avrà di diritto valore di titolo esecutivo ai fini dello sgombero coatto del locatario dopo la scadenza del termine. Essa non è soggetta a opposizione né a ricorso.

Inoltre, se una persona giuridica (ad es. una società commerciale) invoca il fabbisogno personale, deve fornire prove del fatto che l’immobile dato in locazione sia indispensabile per le sue attività.

Capitale investito

Il canone annuo non può superare il 5% del capitale investito. Tale norma non si applica agli alloggi sovvenzionati, come quelli della SNHBM e del Fondo per l’edilizia abitativa.

Il capitale investito è determinato sommando gli investimenti relativi ai seguenti elementi:

il prezzo di acquisto del terreno su cui sorge l’alloggio; se il prezzo non è noto, il proprietario può scegliere di aggiungere al capitale investito una stima forfettaria pari al 20% delle spese totali per la costruzione/l’acquisto e le migliorie;
la costruzione dell’alloggio o l’acquisto dello stesso (comprese le spese accessorie, come le spese notarili);
i lavori di miglioramento di grande entità, ad esempio: ristrutturazioni, ampliamenti, trasformazioni, costruzione di balconi o terrazze, installazione di una nuova cucina attrezzata.

Attenzione: in caso di acquisto di un'abitazione esistente (ovvero il proprietario non è stato il committente), si presume che il prezzo di acquisto riportato nell'atto notarile corrisponda al capitale investito rivalutato e attualizzato.

Rivalutazione del capitale investito

Quando viene stipulato un nuovo contratto di locazione, o quando l’affitto viene modificato, il capitale investito viene rivalutato. A tal fine, occorre consultare la tabella dei coefficienti e rivalutare separatamente tutti gli elementi (costruzione/acquisto dell’abitazione, acquisto del terreno, migliorie). Ciascuna voce viene moltiplicata per il coefficiente relativo all’anno in cui è stato effettuato l’investimento, quindi tutte le voci vengono sommate per determinare il capitale investito rivalutato.

Esempi di lavori di miglioramento da includere nel calcolo del capitale investito:

Ristrutturazioni, ampliamenti, trasformazioni;
Costruzione di balconi o terrazze;
Installazione di una nuova cucina attrezzata.

Riduzione del valore

A partire dal 15° anno successivo alla costruzione dell’abitazione, e successivamente ogni due anni, si applica una riduzione del valore al capitale investito rivalutato. Si tratta di un incentivo per i proprietari a investire nell’abitazione.

La riduzione viene calcolata sul capitale investito rivalutato, escluso il prezzo del terreno. Se il proprietario ha effettuato lavori di manutenzione e riparazione dalla costruzione/acquisizione (da non confondere con i lavori di miglioramento!), esclusa la manutenzione quotidiana (o qualsiasi manutenzione a carico dell’inquilino). Se tali spese superano l’importo della riduzione, la differenza viene compensata con la riduzione successiva.

Se il capitale investito non può essere determinato per mancanza di prove e se, anche dopo la perizia di un perito giurato, sussiste un disaccordo tra proprietario e locatario, è possibile adire la commissione per i canoni di locazione ai fini della valutazione del capitale investito.

Esempi di calcolo

Esempio A: Acquisto di un appartamento esistente

Supponiamo che nel 2021 un proprietario desideri affittare un appartamento che ha acquistato per 400.000 euro nel 2010 (spese notarili ecc. incluse). Nel 2020 ha fatto installare una nuova cucina attrezzata per 15.000 euro.

Per il calcolo del capitale investito, occorre procedere come segue:

Appartamento	400.000 × 1,13 (coefficiente dell’anno 2010)	= 452.000
Cucina (miglioria)	15.000 x 1,00 (coefficiente dell’anno 2020)	= 15.000
Totale		467.000

Nell’ipotesi in cui la costruzione dell’appartamento sia stata completata nel 2010, non è ancora applicabile alcuna riduzione. Pertanto, l’affitto mensile massimo ammonta a:

(467.000 x 0,05) / 12 = 1 945,83 euro

Nota: in caso di vendita di un immobile, si presume che il prezzo di acquisto riportato nell’atto notarile corrisponda al capitale investito rivalutato e scontato.

Esempio B: Con terreno (forfait), con migliorie, con riduzione del valore

Supponiamo che nel 2021 un proprietario desideri affittare una casa costruita nel 1995. Il costo di costruzione ammontava a 350.000 euro (tutte le spese incluse). Nel 2017 ha effettuato migliorie per un valore di 50.000 euro. Supponiamo inoltre che, dal momento della costruzione, i costi di manutenzione e riparazione ammontino a 25.000 euro. Il terreno, nel nostro esempio, viene calcolato sulla base di un importo forfettario.

Calcoliamo il capitale investito:

Casa	350.000 x 1,52	532.000
Migliorie	50.000 x 1,02	51.000
Totale		583.000

Per il prezzo forfettario del terreno, si ipotizza che i 583.000 rappresentino l’80% del capitale investito, mentre il restante 20% corrisponda al prezzo del terreno:

Prezzo del terreno = ((583.000 / 80) x 100) – 583.000 = 728.750 – 583.000 = 145.750 euro

Per calcolare la svalutazione, non si tiene conto del prezzo del terreno. La casa ha più di 15 anni (26 anni per la precisione). Pertanto, la prima svalutazione del 2% risale al 2010, seguita da un’ulteriore svalutazione del 2% ogni due anni (12% in totale).

Riduzione = 583.000 x 0,12 = 69.960 euro

Senza spese di manutenzione e riparazioni, il capitale investito rivalutato sarebbe:

(583.000 + 145.750) – 69.960 = 728.750 – 69.960 = 658.790 euro

Tuttavia, il proprietario può far valere spese di riparazione pari a 25.000 euro. La riduzione da applicare è quindi pari a 69.960 – 25.000 = 44.960 euro.

Il capitale investito rivalutato e ridotto è quindi pari a:

728 750 – 44 960 = 683 790 euro

Il canone mensile massimo che il proprietario può richiedere ammonta a:

(683 790 x 0,05) / 12 = 2.849,13 euro

Del resto, se le spese fossero state superiori alla riduzione da applicare – ad esempio 80.000 euro anziché 25.000 euro – la riduzione sarebbe stata interamente compensata (quindi nessuna riduzione). La differenza tra le spese e la riduzione (80.000 – 69.960) verrebbe riportata alla riduzione successiva.

Certificato di prestazione energetica (CPE)

L’inquilino deve ricevere una copia del certificato.

Cambio di proprietario

In linea di principio, il cambio di proprietario (in caso di vendita) non ha alcun impatto sul contratto di locazione, che prosegue con il nuovo proprietario e con i nuovi dati di contatto (indirizzo, numero di conto corrente, ecc.) che devono essere comunicati al locatario. Il locatario non è tenuto a versare una nuova cauzione locativa.

Spese condominiali

Le spese condominiali – ovvero quelle a carico del locatario – possono includere solo le spese effettivamente sostenute per conto del locatario. Tuttavia, una chiara classificazione non è sempre evidente e richiede di conoscere la ragione delle spese o la loro natura. Le spese relative alle parti comuni di un condominio sono proporzionali alla superficie occupata. Tra le spese condominiali si possono citare in particolare:
consumo di energia, illuminazione, acqua, riscaldamento, gas;

manutenzione ordinaria;
riparazioni locative;
tasse comunali relative all’uso dell’alloggio (fognature, rifiuti);
ascensore;
cassetta postale;
riscaldamento, illuminazione, acqua, gas;
pulizia del camino;
pulizia/manutenzione del giardino e del cortile;
pulizia delle parti comuni.

Nota: le spese di amministrazione, le spese di noleggio dei contatori e di lettura delle letture sono a carico del proprietario. Solo in un caso particolare, qualora le spese di amministrazione avessero coperto un obbligo del locatario o fossero state sostenute a esclusivo beneficio di quest’ultimo, il locatario è tenuto a pagarle.

Clausola di indicizzazione

Vedi clausola di valore.

Clausola di valore

Può capitare che un contratto di locazione contenga una clausola di valore, ovvero che il contratto preveda un adeguamento periodico del canone di locazione, ad esempio in base all’andamento dell’indice dei prezzi al consumo o del costo della vita. Tali clausole sono vietate.
Tuttavia, se il locatario paga un canone più elevato a seguito dell’applicazione di una clausola di valore, non può chiedere il rimborso dell’eccedenza versata. Deve inviare un reclamo al locatore tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e può esigere che, al termine del periodo in corso, il canone di locazione venga riportato allo stesso livello precedente all’adeguamento. La clausola di adeguamento perde quindi la sua validità alla fine del periodo in corso.

Condivisione dell’alloggio

Nel caso di coinquilini solidali (clausola di solidarietà nel contratto), il locatore può rivolgersi a uno qualsiasi di essi per richiedere il pagamento del canone di locazione. Chi paga il canone può poi rivolgersi agli altri coinquilini e richiedere loro la quota di competenza. I locatari solidali devono tutti rispettare gli obblighi fino alla scadenza del contratto di locazione, anche se uno di loro lascia l’alloggio (per trasferirsi all’estero, ecc.). In caso di disdetta, tutti i locatari devono firmare la lettera. In caso di disdetta da parte del proprietario, quest’ultimo deve notificarla solo a un coinquilino.

Se il contratto non prevede una clausola di solidarietà tra i coinquilini, ciascun inquilino paga solo la propria quota. Se durante la durata del contratto rimane un solo inquilino, questi deve pagare l’intero canone di locazione.

Un inquilino non può inoltre richiedere una parte della cauzione se lascia l’alloggio.

Convivenza individuale

In questo caso, viene stipulato un contratto di locazione individuale con ciascun coinquilino. In nessun caso è possibile prevedere una clausola di solidarietà. Le condizioni di risoluzione e di pagamento dei canoni di locazione non differiscono da quelle di un normale contratto di locazione.

Contratto di locazione

Un contratto di locazione può essere verbale o scritto, ma è vivamente consigliato un contratto scritto. Nel caso di una convivenza, è possibile solo un contratto scritto.

Il contratto di locazione deve essere redatto in tante copie quante sono le parti coinvolte (in linea di principio due: il locatore e il locatario). Inoltre, in caso di registrazione del contratto di locazione presso l’Amministrazione del Registro e dei Beni Immobili (che non è più obbligatoria dal 2017), è necessaria un’ulteriore copia originale del contratto.

Si raccomanda di includere alcuni elementi nel contratto, anche se la loro assenza non ne compromette la validità. Tali elementi sono, tra gli altri:

Data di inizio del contratto di locazione;
Frequenza o data di pagamento del canone di locazione;
L’inventario dei mobili nel caso di un alloggio ammobiliato;
Diritto di visita del proprietario;
Procedura per la consegna delle chiavi, verbale di consegna a fine locazione;
Descrizione dell’immobile locato, in particolare degli annessi (cantine, lavanderie, garage o posto auto).

Condominio

Un immobile può essere regolato da uno statuto di condominio (definito e disciplinato dalla legge). In questi immobili si distingue tra parti private – gli spazi destinati all’uso esclusivo di un proprietario (o del suo inquilino) – e parti comuni.

I comproprietari devono costituire un'associazione che agisca per conto della collettività. Le decisioni vengono prese durante un'assemblea generale; l'associazione gestisce le parti comuni e stabilisce (o modifica) un regolamento di condominio per l'edificio. Tale associazione dei comproprietari deve essere amministrata da un amministratore (una società di gestione) che esegue le decisioni dell’assemblea generale e agisce in qualità di rappresentante legale.

In linea di principio, un’associazione non può vietare al proprietario di affittare un appartamento né richiedere al proprietario spese aggiuntive per il fatto di affittare un alloggio. D'altra parte, una clausola nel regolamento di condominio che vieti, ad esempio, l'affitto di più stanze dello stesso alloggio a persone diverse può essere considerata valida.

Di norma, l’amministratore trasmette al proprietario il rendiconto dettagliato delle spese da pagare, comprese quelle che l’inquilino deve versare al proprietario. Spesso tale rendiconto include già una suddivisione tra le spese a carico del proprietario e quelle a carico dell’inquilino. Tuttavia, l’amministratore non può rivolgersi direttamente all’inquilino per il pagamento delle spese.

Non sussiste alcun rapporto giuridico diretto tra l’inquilino e l’amministratore o il condominio. Il locatore è l’interlocutore principale dell’inquilino (anche per questioni relative alle parti comuni) e può essere ritenuto responsabile nei confronti del condominio per il proprio inquilino. Il locatore è inoltre tenuto a trasmettere al locatario tutte le informazioni fornite dall’amministratore qualora queste possano avere un impatto sull’uso dei locali da parte del locatario (ad es. lavori). Il locatario, dal canto suo, è tenuto a rispettare il regolamento di condominio.

Su richiesta del locatario, il locatore è tenuto a fornirgli una copia degli estratti del regolamento di condominio relativi alla destinazione d’uso dell’immobile, al godimento e all’uso delle parti private e comuni, specificando la quota di competenza dell’unità locata in ciascuna delle categorie di spese.

Cucina attrezzata

Per gli alloggi con una camera da letto è sufficiente un angolo cottura. A partire da due camere da letto, è richiesta una cucina attrezzata con una superficie di almeno 8 m². A partire da 5 occupanti, è richiesto un soggiorno di 10 m², aumentato di 1,5 m² per ogni occupante; nel caso in cui la parte comune dell’alloggio comprenda una cucina di almeno 13 m² (aumentata di 1,5 m² per ogni occupante in più), non è richiesto un soggiorno.

Decesso del locatario

Il contratto di locazione prosegue a tempo indeterminato a favore del coniuge o del partner che conviveva con il locatario; oppure di un discendente o ascendente del locatario, se la persona in questione ha dichiarato la propria residenza presso il Comune nell’alloggio almeno 6 mesi prima del decesso. In caso contrario, il contratto viene risolto. In presenza di più richieste, spetta al giudice decidere in base agli interessi manifestati.

Decesso del proprietario

Il contratto prosegue con gli eredi del proprietario deceduto. Se gli eredi non sono noti, o se il locatario non sa a quale erede rivolgersi, continua a pagare l’affitto. Se il conto su cui il locatario versa l’affitto non esiste più o è bloccato, si raccomanda di depositare (mensilmente) gli affitti su un conto speciale fino a quando un erede non si metta in contatto.

Rendiconto delle spese

Il proprietario deve fornire al locatario un rendiconto dettagliato delle spese effettive; di norma, tale rendiconto viene redatto una volta all’anno, ma ciò può essere concordato tra le parti. In ogni caso, il locatario ha il diritto di richiedere un rendiconto per verificare l’importo delle spese da lui sostenute.

Rendiconto di fine locazione

Si tratta di un obbligo del locatore, il quale deve consegnare tale rendiconto al locatario alla scadenza del contratto di locazione, o il prima possibile dopo la stessa, a seguito dell’assemblea generale del condominio.

Sconto

Vedi capitale investito.

Sgombero

Vedi risoluzione.

Distruzione dell’immobile

La distruzione totale dell’immobile (indipendentemente dalla responsabilità del locatore o del locatario) comporta la risoluzione del contratto di locazione. In caso di distruzione parziale, il locatario può richiedere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto di locazione.

Diritto di visita del proprietario

Il proprietario ha il diritto di ispezione, una o due volte all’anno, per verificare lo stato dell’alloggio. Il locatario non può negargli tale diritto. Normalmente tale diritto di ispezione è menzionato nel contratto. Il proprietario ha inoltre il diritto di far visitare l’alloggio a terzi interessati in caso di vendita.

Tuttavia, il proprietario deve concordare in anticipo con l’inquilino l’ora e la data della visita.

Durata del contratto di locazione

Nel caso di un contratto di locazione verbale, la durata si considera indeterminata.

Nel caso di un contratto di locazione scritto:

Un contratto può avere durata determinata, ma anche alla scadenza del periodo stabilito nel contratto, se l’inquilino continua a fruire dell’alloggio senza alcuna comunicazione da parte del proprietario, ha automaticamente inizio un nuovo contratto di locazione verbale (a tempo indeterminato).
Un contratto di locazione scritto può includere una clausola di rinnovo tacito, ad esempio di anno in anno. In tal caso, per la disdetta, è necessario rispettare il termine previsto e il preavviso di disdetta.
Un contratto di locazione a tempo indeterminato, verbale o scritto, può essere risolto in qualsiasi momento, purché si rispettino i termini di preavviso.

Manutenzione

Vedi «Riparazioni».

Inventario

Un verbale di consegna deve essere un documento firmato e redatto in due copie che elenchi chiaramente le condizioni dell’immobile.

L’obbligo di redigere un verbale di consegna è previsto dalla legge ogni volta che viene richiesta una cauzione locativa. Un verbale di riconsegna non è obbligatorio, ma è consigliabile, soprattutto per chiarire la questione del rimborso della cauzione.

Perizia

Ai sensi della legge sul contratto di locazione ad uso abitativo, è possibile incaricare un perito edile giurato di valutare il capitale investito, qualora sussista un disaccordo tra locatario e locatore e in assenza di documenti giustificativi che consentano di determinare il capitale investito. Un elenco dei periti giurati è disponibile sul sito del Ministero della Giustizia.

Se la perizia è seriamente contestata da una delle parti, che dimostra che la valutazione del perito non può corrispondere al capitale investito, spetta allora alla commissione per gli affitti valutare il capitale investito.

Incendio

Vedi incendio.

Spese di agenzia

Le spese di agenzia sono fissate a un massimo di un mese di affitto.

Garanzia locativa («cauzione»)

La cauzione non può superare l’importo di 3 mesi di affitto. La cauzione può anche essere fornita sotto forma di garanzia bancaria. Il locatore può richiedere una cauzione solo se ciò è chiaramente specificato nel contratto di locazione.

Lo Stato offre ai locatari che non dispongono di fondi sufficienti per versare la cauzione la possibilità di fungere da garante a determinate condizioni.

Incendio

In caso di incendio nell’alloggio dato in locazione (nelle parti private), si presume che la responsabilità ricada sul locatario, a meno che questi non possa dimostrare che l’incendio non sia scoppiato per sua colpa. Questo è uno dei motivi per cui è indispensabile stipulare un’assicurazione contro i rischi locativi. Se, nel caso di un condominio, l’incendio è divampato nelle parti comuni, tale presunzione non si applica.

Inoltre, ogni alloggio deve rispettare i criteri minimi di legge in materia di protezione antincendio (una scala fissa che consenta una rapida evacuazione, l’accesso a una seconda via di fuga, un estintore su ogni piano, ecc.).

Alloggio ammobiliato

Vedi «Mobili».

Canone di locazione

L’affitto può essere adeguato almeno ogni 2 anni o alla stipula di ogni nuovo contratto di locazione. Un periodo di 2 anni non termina con il cambio del locatore, poiché il nuovo proprietario deve attendere la scadenza del termine. L’importo annuale dell’affitto non può superare il 5% del capitale investito.

Canone mensile = (capitale investito x 0,05) / 12

Se, a seguito di una decisione della commissione per i canoni di locazione o di una sentenza del tribunale, il canone aumenta di oltre il 10%, tale aumento deve essere ripartito su 3 anni.

A volte i contratti di locazione contengono clausole di valore. Queste non sono valide. Per ulteriori informazioni, consultare la voce «clausola di valore».
Se il proprietario desidera aumentare il canone di locazione – cosa che può fare ogni due anni nel rispetto dei limiti previsti dalla legge (vedi capitale investito) – deve informarne il locatario tramite lettera raccomandata. Nel caso in cui l’inquilino rifiuti l’aumento e continui a pagare il canone precedente, il proprietario può adire la commissione per i canoni di locazione.

Arredi

Se l’alloggio non è già arredato, il locatario ha l’obbligo di arredarlo (vedi privilegio del locatore); in questo caso, si tratta di mobili destinati all’abitazione.

Se l’alloggio è già arredato, il canone annuo tiene conto del valore dei mobili e non può superare il 10% del capitale investito.

Una camera arredata deve comprendere almeno:

Un tavolo;
Un letto con materasso per ogni occupante;
Una sedia per ogni occupante;
Un mobile individuale per riporre gli indumenti per ogni occupante.

Privilegio del locatore

In caso di mancato pagamento dell’affitto, il locatore dispone di un diritto di pegno sui beni mobili del locatario, ovvero può pignorarli quando l’affitto non viene pagato. Tuttavia, tale diritto di pegno è limitato all’anno in corso del contratto di locazione se quest’ultimo non ha una data certa.

Consegna delle chiavi

Per la consegna delle chiavi, è importante che l’inquilino riceva un attestato o una ricevuta, oppure che la consegna delle chiavi sia menzionata nel verbale di consegna-riconsegna.

Riparazioni

Esiste una differenza tra le riparazioni di routine e le riparazioni più consistenti a carico del locatore, di natura conservativa. Nella pratica, questa distinzione può dare adito a confusione. Talvolta, le spese di riparazione di uno stesso elemento sono a carico del locatario oppure del proprietario: a seconda del contesto e del motivo della riparazione o della manutenzione.

Tutte le piccole riparazioni che rientrano nella manutenzione ordinaria delle attrezzature e dell’appartamento, nonché le riparazioni dei danni causati dallo stesso locatario, devono essere a carico del locatario. In linea di principio, i lavori di manutenzione o riparazione a carico dell’inquilino sono, ad esempio:

manutenzione, pulizia e disincrostazione degli impianti sanitari;
sgrassaggio delle attrezzature;
manutenzione delle guarnizioni;
pulizia dei camini;
riparazione dei fori nelle pareti (praticati, ad esempio, per appendere quadri);
riparazione di porte e serrature;
sostituzione o riparazione dei rubinetti;
sostituzione delle lampadine;
riparazione degli elettrodomestici nella cucina attrezzata.

Tutte le riparazioni di entità rilevante, quelle relative alla struttura e alla sostanza dell’immobile, quelle necessarie affinché l’inquilino possa godere normalmente dell’alloggio (salubrità, sicurezza, igiene) e quelle dovute al normale uso e all’usura devono essere a carico del proprietario. Tra le riparazioni a carico del proprietario si annoverano, ad esempio:

sostituzione della carta da parati;
pavimentazioni;
riparazioni al tetto;
riparazioni dei danni causati dall’età dell’edificio o da cause di forza maggiore;
riparazioni delle pareti e delle volte;
riparazioni all’impianto di riscaldamento;
riparazioni/pulizia di grondaie, pluviali e condutture idriche;
riparazioni degli impianti sanitari.

Quando si tratta di lavori urgenti, il proprietario ha il diritto di farli eseguire immediatamente. In questo caso, l’inquilino non può chiedere una riduzione dell’affitto, purché tali lavori non superino i 40 giorni.

Si raccomanda ai proprietari di conservare le ricevute e le fatture relative ai lavori di manutenzione e alle spese sostenute per il calcolo del capitale investito. L’inquilino ha il diritto di richiedere tali documenti quando un proprietario chiede il rimborso di spese che sarebbero state pagate per conto dell’inquilino.

Risoluzione del contratto

Il metodo più semplice è la risoluzione di comune accordo. In questo caso, locatario e locatore concordano la risoluzione e le modalità senza dover rispettare le relative clausole del contratto. Nel caso in cui la risoluzione sia richiesta da una delle parti, vi sono diverse norme e disposizioni legali e contrattuali da rispettare.

Per l’inquilino, la risoluzione non deve essere motivata, ma deve rispettare il termine di preavviso che, in linea di principio, è di 3 mesi. Se si tratta di un contratto di locazione a tempo determinato, deve rispettare il termine previsto nel contratto. In caso di disdetta o di richiesta di sgombero da parte del proprietario, il locatario può chiedere una proroga del termine, ma deve dimostrare di aver compiuto sforzi per la ricerca di un nuovo alloggio, oppure di aver affittato o acquistato un alloggio in fase di costruzione.

Per il proprietario, la disdetta può avvenire solo in uno dei casi previsti dalla legge: per esigenze personali (termine di preavviso: 6 mesi), in caso di inadempimento degli obblighi da parte del locatario (il locatore può rivolgersi direttamente al giudice di pace per la risoluzione), oppure per altri motivi gravi e legittimi che il locatore deve specificare (termine di preavviso: spesso 3 mesi). Nel caso di un contratto di locazione a tempo determinato o di un contratto rinnovabile per periodi fissi, deve essere rispettata la durata prevista nel contratto. Il locatario ha il diritto di chiedere una proroga del termine.

Esempi di motivi gravi:

Demolizione dell’edificio;
Lavori di ristrutturazione e trasformazione di notevole entità, di utilità reale e oggettiva; salvo che tali lavori siano tali da consentire al locatario di rimanere e che questi accetti, in tal caso, di convivere con i disagi;
L'alloggio di una persona che si prende cura del locatore;
Ristrutturazioni significative effettuate dal locatario senza autorizzazione;
Manifesta mancanza di buone maniere da parte del locatario o rumori molesti e prolungati;
Il mancato pagamento del canone di locazione.

La risoluzione per motivi personali deve avvenire tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Il locatore deve indicare la motivazione e includere nella propria lettera il comma 3 dell’articolo 12 della legge del 2006 sul contratto di locazione ad uso abitativo.

Per le altre forme di risoluzione, la legge non prevede formalità particolari, ma si raccomanda di procedere tramite lettera raccomandata, a meno che ciò non costituisca comunque un obbligo contrattuale.

Schema dei termini di risoluzione

Entro tre mesi dalla scadenza del contratto di locazione, il locatore deve occupare l’alloggio, salvo in caso di lavori di ristrutturazione o di trasformazione. In linea di principio, la giurisprudenza riconosce inoltre al locatore il diritto di scegliere l’alloggio che più gli conviene qualora ne possieda diversi.

Un verbale di consegna non è obbligatorio, tuttavia è fortemente raccomandato se è già stato redatto un verbale di consegna iniziale.

Il verbale di consegna viene redatto il giorno della consegna delle chiavi al proprietario (o all’agente che agisce per conto del proprietario). Il locatario deve lasciare l’appartamento nelle stesse condizioni in cui si trovava all’inizio del contratto di locazione, salvo eventuali danni o deterioramenti dovuti al normale uso o all’età dell’immobile.

Subaffitto

Il locatore ha il diritto di vietare il subaffitto tramite una clausola nel contratto. Un inquilino che desideri subaffittare l’appartamento deve innanzitutto verificare se il contratto di locazione non lo vieti. Se il subaffitto (che include anche l’affitto tramite AirBnB) è subordinato all’autorizzazione del locatore, quest’ultimo, in caso di rifiuto, deve indicare un motivo legittimo.

Tabella dei coefficienti di rivalutazione

La tabella dei coefficienti è stabilita dalla legge relativa al bilancio dello Stato. È necessaria per la rivalutazione del capitale investito. La tabella attualmente in vigore (bilancio dello Stato per l’esercizio 2019) è la seguente: