O contrato de arrendamento de A a Z

Trata-se, por exemplo, da garagem ou do parque de estacionamento, ou da cave. Se estes anexos não forem mencionados, mas o inquilino tiver livre acesso aos mesmos, e se estiverem indicados no inventário, presume-se que fazem parte do contrato de arrendamento.

Ventilação

A ventilação (juntamente com a utilização correta do aquecimento) é importante para evitar o aparecimento de bolor no apartamento. Isto é ainda mais verdadeiro em edifícios mais antigos, menos bem isolados e sem ventilação mecânica.

Areje várias vezes por dia (2 a 3 vezes, como regra geral), deixando as janelas bem abertas, sobretudo nos quartos, na cozinha, na lavandaria e na casa de banho, ou seja, nos locais onde a humidade é mais elevada. A duração da ventilação pode variar consoante a estação do ano. Quanto mais frio estiver lá fora, menos tempo é necessário ventilar (no inverno: 4 a 6 minutos; no verão: 20 minutos ou até mais, exceto em períodos de canícula). Se criar uma corrente de ar ao abrir várias janelas, pode até arejar durante períodos mais curtos.

Animais

As opiniões entre os advogados podem divergir e um litígio deste tipo depende, se for caso disso, da apreciação de um juiz. Uma cláusula que proíba estritamente a presença de um animal pode ser considerada inválida. Por outro lado, um inquilino seria obrigado a solicitar a autorização do senhorio. Mas, em qualquer caso, se um animal de estimação incomodar os vizinhos, o inquilino é o responsável. Por isso, é importante chegar a um acordo entre o senhorio e o inquilino, ou informar-se antecipadamente sobre a possibilidade de ter um animal de estimação.

Seguro

O contrato de arrendamento pode obrigar o inquilino a subscrever um seguro contra riscos de arrendamento. Mas mesmo que essa obrigação não conste do contrato, é fortemente recomendado fazê-lo.

Necessidade pessoal

A necessidade pessoal é um dos motivos que podem ser invocados pelo proprietário para rescindir o contrato. A lei prevê procedimentos e prazos específicos, incluindo um prazo de pré-aviso de 6 meses. Se o senhorio não ocupar o imóvel nos três meses seguintes à rescisão ou à desocupação pelo inquilino, este pode solicitar uma indemnização.

A carta de rescisão por necessidade pessoal deve mencionar o texto do n.º 3 do artigo 12.º da lei de 21 de setembro de 2006 relativa ao arrendamento para uso habitacional, que é o seguinte:

(3) Em derrogação do artigo 1736.º do Código Civil, o prazo de rescisão nos casos previstos na alínea a) do n.º 2 é de seis meses. A carta de rescisão deve ser redigida por escrito, fundamentada e acompanhada, se for caso disso, de documentos comprovativos, devendo ser enviada por carta registada com aviso de receção. Deve mencionar, sob pena de nulidade, o texto do presente parágrafo.
No prazo de três meses a contar da data de aviso de receção pelos correios, o inquilino pode, sob pena de prescrição, solicitar ao juiz de paz uma prorrogação do prazo de rescisão. Na ausência desse pedido, o senhorio pode solicitar ao juiz de paz uma decisão que autorize a desocupação forçada do inquilino após o termo do prazo de rescisão de seis meses. No entanto, o inquilino poderá ainda apresentar um pedido de suspensão da execução da decisão, nos termos dos artigos 16.º a 18.º. Neste caso, a desocupação do imóvel pelo inquilino deve ocorrer obrigatoriamente, o mais tardar, quinze meses após a data de envio da carta de rescisão do contrato de arrendamento. A decisão que autoriza a desocupação forçada do inquilino não é passível de oposição nem de recurso.

Em caso de pedido de prorrogação do prazo de rescisão, as partes serão convocadas para a audiência no prazo de dois meses. A menos que o pedido seja seriamente contestável ou contestado, o juiz de paz concederá uma prorrogação do prazo ao inquilino, desde que este comprove, antes do termo do prazo inicial de seis meses, mediante a apresentação de documentos, que está a construir ou a remodelar uma habitação de sua propriedade, ou que tenha arrendado uma habitação em construção ou em remodelação, ou que tenha tomado medidas úteis e abrangentes com vista à procura de uma nova habitação. A prorrogação do prazo não poderá, em caso algum, exceder em doze meses a data de expiração do prazo inicial de seis meses. A suspensão prevista nos artigos 16.º a 18.º deixará de ser aplicável. A decisão que conceda ou recuse a prorrogação do prazo terá, por direito, força executória para o despejo forçado do inquilino após o termo do prazo. Não é passível de oposição nem de recurso.

Além disso, se uma pessoa coletiva (por exemplo, uma sociedade comercial) invocar a necessidade pessoal, terá de apresentar provas de que o imóvel arrendado é indispensável às suas atividades.

Capital investido

A renda anual não pode exceder 5% do capital investido. Esta regra não se aplica a habitações subsidiadas, como as da SNHBM e do Fundo da Habitação.

O capital investido é determinado somando os investimentos dos seguintes elementos:

o preço de compra do terreno onde se situa a habitação; se o preço não for conhecido, o proprietário pode optar por adicionar ao capital investido uma estimativa fixa de 20 % das despesas totais com a construção/aquisição e as melhorias;
a construção da habitação ou a sua aquisição (incluindo despesas acessórias, como as despesas notariais);
grandes obras de melhoria, por exemplo: renovações, ampliações, transformações, construção de varandas ou terraços, instalação de uma nova cozinha equipada.

Atenção: No caso da compra de uma habitação já existente (ou seja, em que o proprietário não foi o promotor imobiliário), presume-se que o preço de aquisição constante da escritura notarial corresponda ao capital investido reavaliado e descontado.

Reavaliação do capital investido

Quando é celebrado um novo contrato de arrendamento, ou quando a renda é alterada, o capital investido é reavaliado. Para tal, é necessário consultar a tabela de coeficientes e reavaliar todos os elementos separadamente (construção/compra do imóvel, compra do terreno, melhorias). Cada elemento é multiplicado pelo coeficiente do ano em que o investimento foi realizado e, em seguida, todos os elementos são somados para determinar o capital investido reavaliado.

Exemplos de obras de melhoria a incluir no cálculo do capital investido:

Renovações, ampliações, transformações;
Construção de varandas ou terraços;
Instalação de uma nova cozinha equipada.

Desconto

A partir de 15 anos após a construção da habitação, e posteriormente a cada dois anos, aplica-se um desconto ao capital investido reavaliado. Trata-se de um incentivo para que os proprietários invistam na habitação.

A dedução é calculada com base no capital investido reavaliado, excluindo o preço do terreno. Se o proprietário tiver realizado obras de manutenção e reparação desde a construção/aquisição (não confundir com obras de melhoria!), excluindo a manutenção diária (ou qualquer manutenção a cargo do inquilino). Se essas despesas excederem o montante da redução, o restante é compensado na redução seguinte.

Se o capital investido não puder ser determinado devido à ausência de provas, e se, mesmo após uma avaliação por um perito juramentado, houver desacordo entre o proprietário e o arrendador, o caso pode ser submetido à comissão de rendas para a avaliação do capital investido.

Exemplos de cálculo

Exemplo A: Aquisição de um apartamento já existente

Suponhamos que, em 2021, um proprietário pretenda arrendar um apartamento que adquiriu por 400 000 euros em 2010 (incluindo despesas notariais, etc.). Em 2020, mandou instalar uma nova cozinha equipada no valor de 15 000 euros.

Para o cálculo do capital investido, deve proceder-se da seguinte forma:

Apartamento	400 000 × 1,13 (coeficiente do ano de 2010)	= 452 000
Cozinha (melhoria)	15 000 × 1,00 (coeficiente do ano de 2020)	= 15 000
Total		467 000

Na hipótese de a construção do apartamento ter sido concluída em 2010, ainda não é aplicável qualquer redução. Assim, a renda mensal máxima ascende a:

(467 000 x 0,05) / 12 = 1 945,83 euros

Nota: No caso da venda de uma habitação, pressupõe-se que o preço de aquisição constante da escritura notarial corresponde ao capital investido reavaliado e com desconto aplicado.

Exemplo B: Com terreno (valor fixo), com melhorias, com desconto

Suponhamos que, em 2021, um proprietário pretenda arrendar uma casa construída em 1995. O preço de construção ascendeu a 350 000 euros (com todas as despesas incluídas). Em 2017, realizou melhorias no valor de 50 000 euros. Suponhamos também que, desde a construção, o custo de manutenção e reparação ascenda a 25 000 euros. O terreno é, no nosso exemplo, calculado com base num valor fixo.

Calculemos o capital investido:

Casa	350 000 x 1,52	532 000
Melhorias	50 000 × 1,02	51 000
Total		583 000

No que diz respeito ao preço fixo do terreno, parte-se do princípio de que os 583 000 representam 80% do capital investido, sendo os restantes 20% o preço do terreno:

Preço do terreno = ((583 000 / 80) x 100) – 583 000 = 728 750 – 583 000 = 145 750 euros

Para calcular a depreciação, não se tem em conta o preço do terreno. A casa tem mais de 15 anos (26 anos, para ser mais preciso). Assim, a primeira depreciação de 2% data de 2010, seguida de 2% a cada dois anos (12 % no total).

Desvalorização = 583 000 x 0,12 = 69 960 euros

Sem manutenção nem reparações, o capital investido reavaliado seria:

(583 000 + 145 750) – 69 960 = 728 750 – 69 960 = 658 790 euros

No entanto, o proprietário pode invocar despesas de reparação no valor de 25 000 euros. A dedução finalmente aplicável equivale, portanto, a 69 960 – 25 000 = 44 960 euros.

O capital investido reavaliado e deduzido é, portanto:

728 750 – 44 960 = 683 790 euros

A renda mensal máxima que o proprietário pode exigir ascende a:

(683 790 x 0,05) / 12 = 2 849,13 euros

Aliás, se as despesas fossem superiores à redução a aplicar — por exemplo, 80 000 euros em vez de 25 000 euros —, a redução seria inteiramente compensada (ou seja, não haveria qualquer redução). A diferença entre as despesas e a dedução (80 000 – 69 960) seria reportada para a próxima dedução.

Certificado de Desempenho Energético (CPE)

O inquilino deve receber uma cópia do certificado.

Mudança de proprietário

Em princípio, a mudança de proprietário (em caso de venda) não tem impacto no contrato de arrendamento, que prossegue com o novo proprietário e com os novos dados de contacto (morada, número de conta bancária, etc.), que devem ser comunicados ao inquilino. O inquilino não tem de pagar uma nova caução de arrendamento.

Despesas de arrendamento

As despesas de arrendamento — ou seja, as que devem ser pagas pelo inquilino — só podem incluir as despesas efetivamente incorridas por conta do inquilino. No entanto, uma categorização clara nem sempre é óbvia e requer o conhecimento do motivo das despesas ou da sua natureza. As despesas relacionadas com as áreas comuns de um edifício são proporcionais à área ocupada. Entre as despesas de arrendamento, destacam-se nomeadamente:
consumo de energia, iluminação, água, aquecimento, gás;

manutenção corrente;
reparações no imóvel;
taxas municipais relacionadas com a utilização da habitação (esgotos, recolha de lixo);
elevador;
caixa de correio;
aquecimento, iluminação, água, gás;
limpeza da chaminé;
limpeza/manutenção do jardim e do pátio;
limpeza das áreas comuns.

Nota: As despesas de gestão, as despesas de aluguer de contadores e de leitura dos mesmos são a cargo do proprietário. Apenas num caso específico, em que as despesas de gestão tenham coberto uma obrigação do inquilino ou tenham sido incorridas em benefício exclusivo deste, o inquilino é obrigado a pagá-las.

Cláusula de indexação

Ver cláusula de valor.

Cláusula de valor

Pode acontecer que um contrato de arrendamento contenha uma cláusula de valor, ou seja, o contrato preveja um reajustamento periódico da renda, por exemplo, de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor ou do custo de vida. Tais cláusulas são proibidas.
No entanto, se o inquilino pagar uma renda mais elevada na sequência da aplicação de uma cláusula de valor, não pode solicitar o reembolso do montante pago em excesso. Deve enviar uma reclamação ao senhorio por carta registada com aviso de receção e pode exigir que, após o término do período em curso, a renda seja reduzida para o mesmo nível que tinha antes do reajuste. A cláusula de reajuste perde então a sua validade no final do período em curso.

Habitação partilhada

No caso de co-inquilinos solidários (cláusula de solidariedade no contrato), o senhorio pode dirigir-se a qualquer um deles para reclamar o pagamento do aluguer. Aquele que pagar o aluguer pode, posteriormente, dirigir-se aos outros co-inquilinos e reclamar as suas quotas-partes. Os inquilinos solidários devem todos cumprir as obrigações até ao fim do contrato de arrendamento, mesmo que um deles saia do imóvel (para ir para o estrangeiro, etc.). Em caso de rescisão, todos os inquilinos devem assinar a carta. No caso de uma rescisão por parte do senhorio, este apenas precisa de notificar um dos inquilinos.

Se o contrato não previr uma cláusula de solidariedade entre os inquilinos, cada um paga apenas a sua parte. Se apenas um inquilino permanecer durante a vigência do contrato de arrendamento, este deve pagar a totalidade da renda.

Um inquilino também não pode reclamar uma parte da caução se sair da habitação.

Colocação individual

Neste caso, é celebrado um contrato de arrendamento individual com cada co-inquilino. Em caso algum é possível incluir uma cláusula de solidariedade. As condições de rescisão e de pagamento das rendas não diferem das de um contrato de arrendamento habitual.

Contrato de arrendamento

Um contrato de arrendamento pode ser verbal ou escrito, mas recomenda-se vivamente que seja escrito. No caso de uma habitação partilhada, só é possível um contrato escrito.

O contrato de arrendamento deve ser redigido em tantos exemplares quantas forem as partes envolvidas (em princípio, duas: o senhorio e o inquilino). Além disso, em caso de registo do contrato de arrendamento na Administração do Registo e dos Domínios (o que já não é obrigatório desde 2017), é necessário um original adicional do contrato.

Recomenda-se incluir determinados elementos no contrato, mesmo que a sua ausência não afete a validade do mesmo. Esses elementos são, entre outros:

Data de início do contrato de arrendamento;
Periodicidade ou data de pagamento da renda;
Inventário do mobiliário, no caso de uma habitação mobilada;
Direito de visita do proprietário;
Procedimento para a entrega das chaves e inventário de saída;
Descrição do imóvel arrendado, nomeadamente dos anexos (caves, lavandarias, garagem ou lugar de estacionamento).

Condomínio

Um edifício pode ser regido por um estatuto de copropriedade (definido e regulado pela lei). Nestes edifícios, distingue-se entre as partes privativas — os espaços destinados ao uso exclusivo de um proprietário (ou do seu inquilino) — e as partes comuns.

Os coproprietários devem constituir uma associação que atue em nome da coletividade. As decisões são tomadas numa assembleia geral; a associação gere as partes comuns e estabelece (ou altera) um regulamento de copropriedade para o edifício. Este sindicato de coproprietários deve ser administrado por um administrador (uma empresa de gestão) que executa as decisões da assembleia geral e atua como representante legal.

Em princípio, uma associação de coproprietários não pode proibir o proprietário de arrendar um apartamento nem exigir-lhe o pagamento de despesas adicionais pelo facto de arrendar um imóvel. Por outro lado, uma cláusula no regulamento de copropriedade que proíba, por exemplo, o arrendamento de vários quartos de um mesmo imóvel a pessoas diferentes pode ser considerada válida.

Regra geral, o administrador transmite ao proprietário a discriminação detalhada das despesas a pagar, incluindo as despesas que o inquilino deve pagar ao proprietário. Muitas vezes, este extrato já inclui uma classificação das despesas a pagar pelo proprietário e das despesas a pagar pelo inquilino. No entanto, o administrador não pode dirigir-se diretamente ao inquilino para o pagamento das despesas.

Não existe qualquer vínculo jurídico direto entre o inquilino e o administrador/associação de coproprietários. O senhorio é o principal interlocutor do inquilino (mesmo em questões relativas às áreas comuns) e pode ser responsabilizado perante a associação de coproprietários pelas ações do seu inquilino. O senhorio é também obrigado a transmitir ao inquilino qualquer informação do administrador da condomínio que possa ter impacto na utilização das instalações pelo inquilino (por exemplo, obras). O inquilino, por seu lado, é obrigado a respeitar o regulamento do condomínio.

Caso o inquilino o solicite, o senhorio é obrigado a fornecer-lhe uma cópia dos excertos do regulamento de condomínio relativos à destinação do edifício, ao gozo e à utilização das partes privativas e comuns, bem como a especificar a quota-parte correspondente ao lote arrendado em cada uma das categorias de despesas.

Cozinha equipada

Para as habitações com um quarto, basta um recanto de cozinha. A partir de dois quartos, é exigida uma cozinha equipada com uma área mínima de 8 m². A partir de 5 ocupantes, é exigida uma sala de estar de 10 m², acrescida de 1,5 m² por ocupante; caso a parte comum da habitação inclua uma cozinha com, pelo menos, 13 m² (aumentada em 1,5 m² por ocupante adicional), não é necessária uma sala de estar.

Falecimento do inquilino

O contrato de arrendamento prossegue por tempo indeterminado a favor do cônjuge ou do parceiro que vivia com o arrendatário; ou do descendente ou ascendente do arrendatário, se a pessoa em causa tiver declarado residência no município, na habitação em questão, pelo menos 6 meses antes do falecimento. Caso contrário, o contrato é rescindido. Se houver vários pedidos, cabe ao juiz decidir com base nos interesses manifestados.

Falecimento do proprietário

O contrato prossegue com os herdeiros do proprietário falecido. Se os herdeiros não forem conhecidos, ou se o inquilino não souber a que herdeiro se deve dirigir, este continua a pagar a renda. Se a conta na qual o inquilino deposita a renda já não existir ou estiver bloqueada, recomenda-se que as rendas sejam depositadas (mensalmente) numa conta especial até que um herdeiro entre em contacto.

Liquidação das despesas

O senhorio deve fornecer ao inquilino um relatório detalhado das despesas reais; normalmente, esse relatório é elaborado uma vez por ano, mas tal frequência pode ser acordada pelas partes. Em qualquer caso, o inquilino tem o direito de solicitar um relatório para verificar o montante das despesas que pagou.

Liquidação no final do contrato de arrendamento

Trata-se de uma obrigação do senhorio, que deve entregar esse relatório ao inquilino no final do contrato de arrendamento, ou logo que possível após a assembleia geral do condomínio.

Desconto

Ver «capital investido».

Desocupação

Ver rescisão.

Destruição do imóvel

A destruição total do imóvel (sem influência do senhorio ou do inquilino) implica a rescisão do contrato de arrendamento. No caso de uma destruição parcial, o inquilino pode solicitar uma redução do preço ou a rescisão do contrato de arrendamento.

Direito de visita do proprietário

O senhorio tem o direito de visitar o imóvel, uma ou duas vezes por ano, para verificar o estado do mesmo. O inquilino não pode recusar-lhe esse direito. Normalmente, este direito de visita está mencionado no contrato. O senhorio tem também o direito de permitir que o imóvel seja visitado por terceiros interessados, em caso de venda.

No entanto, o proprietário deve combinar com o inquilino a hora e a data da visita com antecedência.

Duração do contrato de arrendamento

No caso de um contrato de arrendamento verbal, a duração é considerada indeterminada.

No caso de um contrato de arrendamento escrito:

Um contrato pode ter uma duração determinada, mas mesmo no final do período fixado no contrato, se o inquilino continuar a usufruir do imóvel sem notificação por parte do proprietário, um novo contrato de arrendamento verbal (indeterminado) tem início automaticamente.
Um contrato de arrendamento escrito pode incluir uma cláusula de renovação tácita, por exemplo, de ano para ano. Neste caso, para a rescisão, é necessário respeitar o prazo previsto e o prazo de pré-aviso.
Um contrato de arrendamento de duração indeterminada, verbal ou escrito, pode ser rescindido a qualquer momento, mas respeitando os prazos de pré-aviso.

Manutenção

Ver «Reparações».

Inventário

Um inventário deve ser um documento assinado e elaborado em duas vias, que enumere claramente as constatações.

A obrigação de elaborar um inventário é prevista por lei sempre que for solicitada uma caução de arrendamento. Um inventário de saída não é obrigatório, mas é recomendado, sobretudo para esclarecer a questão do reembolso da caução.

Peritagem

De acordo com a lei relativa ao arrendamento para habitação, pode ser nomeado um perito juramentado em construção para avaliar o capital investido, sempre que haja desacordo entre o inquilino e o senhorio e quando faltem documentos comprovativos para determinar o capital investido. Encontra-se uma lista de peritos juramentados no site do Ministério da Justiça.

Se a avaliação for seriamente contestada por uma das partes, comprovando que a avaliação do perito não corresponde ao capital investido, cabe então à comissão de rendas avaliar o capital investido.

Incêndio

Ver incêndio.

Encargos de agência

As comissões de agência estão fixadas num máximo de um mês de renda.

Garantia de arrendamento («caução»)

A caução não pode exceder o montante de 3 meses de renda. A caução também pode ser prestada sob a forma de garantia bancária. O senhorio só pode exigir uma caução se tal estiver claramente estipulado no contrato de arrendamento.

O Estado propõe aos inquilinos que não dispõem de dinheiro suficiente para pagar a caução que se ofereçam como fiadores, sob determinadas condições.

Incêndio

No caso de um incêndio na habitação arrendada (nas partes privativas), presume-se que o inquilino é o responsável, a menos que consiga provar que o incêndio não se declarou por sua culpa. Esta é uma das razões pelas quais é indispensável um seguro contra riscos de arrendamento. Se, no caso de um condomínio, o incêndio tiver deflagrado nas partes comuns, esta presunção não se aplica.

Além disso, cada habitação deve cumprir os critérios mínimos legais de proteção contra incêndios (uma escada fixa que permita uma evacuação rápida, acesso a uma segunda via de evacuação, extintor em cada piso, etc.).

Habitação mobilada

Ver «Mobiliário».

Renda

A renda pode ser reajustada, pelo menos, de dois em dois anos ou sempre que for celebrado um novo contrato de arrendamento. Um período de dois anos não termina com a mudança do senhorio, devendo o novo proprietário aguardar o termo do contrato. O montante anual da renda não pode exceder 5% do capital investido.

Renda mensal = (capital investido x 0,05) / 12

Se, na sequência de uma decisão da comissão de rendas ou de uma decisão judicial, a renda aumentar mais de 10%, esse aumento deve ser repartido por 3 anos.

Por vezes, os contratos de arrendamento contêm cláusulas de valor. Estas não são válidas. Para mais informações, consulte «cláusula de valor».
Se o senhorio pretender aumentar a renda — o que pode fazer de dois em dois anos, respeitando o quadro previsto pela lei (ver capital investido) —, deve informar o inquilino por carta registada. Caso o inquilino recuse o aumento e continue a pagar a renda anterior, o senhorio pode recorrer à comissão de rendas.

Mobiliário

Se a habitação ainda não estiver mobilada, o inquilino tem a obrigação de a mobiliar (ver «privilégio do senhorio»); neste caso, trata-se de mobiliário destinado à habitação.

Se a habitação já estiver mobilada, a renda anual tem de ter em conta o valor do mobiliário e não pode exceder 10 % do capital investido.

Um quarto mobilado deve incluir, no mínimo:

Uma mesa;
Uma cama com colchão por ocupante;
Uma cadeira por ocupante;
Um móvel individual para arrumação de roupa por ocupante.

Direito de preferência do senhorio

Em caso de não pagamento da renda, o senhorio dispõe de um direito de retenção sobre os bens móveis do inquilino, ou seja, pode apreendê-los quando a renda não for paga. No entanto, este direito de retenção está limitado ao ano em curso do contrato de arrendamento, caso o contrato não tenha data certa.

Entrega das chaves

No que diz respeito à entrega das chaves, é importante que o inquilino receba um atestado ou um recibo, ou que a entrega das chaves seja mencionada no inventário de saída.

Reparações

Existe uma diferença entre as reparações decorrentes do arrendamento e as reparações de maior envergadura que o senhorio deve pagar, de caráter conservatório. Na prática, esta distinção pode dar origem a confusões. Por vezes, os custos de reparação de um mesmo elemento são suportados quer pelo inquilino, quer pelo proprietário: isso depende do contexto e do motivo da reparação ou da manutenção.

Todas as pequenas reparações que fazem parte da manutenção corrente do equipamento e do apartamento, bem como as reparações de danos causados pelo próprio inquilino, devem ser pagas pelo inquilino. Em princípio, os trabalhos de manutenção ou reparação a cargo do inquilino incluem, por exemplo:

manutenção, limpeza e descalcificação dos equipamentos sanitários;
desengorduramento dos equipamentos;
manutenção das juntas de vedação;
limpeza das chaminés;
reparação de buracos nas paredes (feitos para pendurar quadros, por exemplo);
reparação de portas e fechaduras;
substituição ou reparação de torneiras;
substituição de lâmpadas;
reparação de eletrodomésticos na cozinha equipada.

Todas as grandes reparações, as reparações relativas à estrutura e à substância do imóvel, as reparações necessárias para que o inquilino possa usufruir normalmente da habitação (salubridade, segurança, higiene) e as reparações decorrentes do uso normal e do desgaste devem ser pagas pelo proprietário. Entre as reparações a cargo do proprietário, contam-se, por exemplo:

substituição do papel de parede;
revestimentos do pavimento;
reparações no telhado;
reparações de danos decorrentes da idade do edifício ou de força maior;
reparações nas paredes e nas abóbadas;
reparações do aquecimento;
reparações/limpeza de calhas, tubos de queda e canalizações de água;
reparações das instalações sanitárias.

No caso de obras urgentes, o senhorio tem o direito de as mandar executar imediatamente. Neste caso, o inquilino não pode solicitar uma redução da renda, desde que essas obras não excedam 40 dias.

Recomenda-se aos proprietários que guardem os comprovativos e as faturas dos trabalhos de manutenção e das despesas para o cálculo do capital investido. O inquilino tem o direito de solicitar esses comprovativos quando um proprietário pedir o reembolso de despesas que tenham sido pagas por conta do inquilino.

Rescisão

O método mais simples é a rescisão de comum acordo. Neste caso, o inquilino e o senhorio chegam a acordo sobre a rescisão e as modalidades, sem terem de respeitar as cláusulas relevantes do contrato. Caso a rescisão seja solicitada por uma das partes, há várias regras e disposições legais e contratuais a respeitar.

Para o inquilino, a rescisão não precisa de ser justificada, mas deve respeitar o prazo de pré-aviso, que é, em princípio, de 3 meses. Se se tratar de um contrato de arrendamento a prazo determinado, deve respeitar o prazo previsto no contrato. No caso de uma rescisão ou de um pedido de desocupação por parte do senhorio, o inquilino pode solicitar uma prorrogação do prazo, mas deve provar que envidou esforços para encontrar uma nova habitação, ou que alugou ou adquiriu uma habitação em fase de construção.

Para o senhorio, a rescisão só pode ocorrer num dos casos previstos na lei: por necessidade pessoal (prazo de rescisão: 6 meses), em caso de incumprimento das obrigações do inquilino (o senhorio pode recorrer diretamente ao juiz de paz para a rescisão), ou por outros motivos graves e legítimos que o senhorio deve indicar (prazo de rescisão: frequentemente 3 meses). No caso de um contrato de arrendamento a prazo determinado ou de um contrato que seja renovado por períodos fixos, deve respeitar-se o prazo previsto no contrato. O arrendatário tem o direito de solicitar uma prorrogação do prazo.

Exemplos de motivos graves:

Demolição do edifício;
Obras de renovação e transformação significativas, de utilidade real e objetiva; salvo se essas obras forem de tal natureza que o inquilino possa permanecer no imóvel e, nesse caso, aceitar conviver com os inconvenientes;
Acolhimento de uma pessoa que presta cuidados ao senhorio;
Alterações significativas realizadas pelo inquilino sem autorização;
Falta de boas maneiras manifesta por parte do inquilino ou ruídos intensos e prolongados;
O não pagamento da renda.

A rescisão por necessidade pessoal deve ser efetuada por carta registada com aviso de receção. O senhorio deve indicar o motivo e incluir na sua carta o n.º 3 do artigo 12.º da lei de 2006 relativa ao arrendamento para habitação.

Para as outras formas de rescisão, a lei não prevê qualquer formalidade específica, mas recomenda-se que a rescisão seja efetuada por carta registada, a menos que tal seja, de qualquer forma, uma obrigação contratual.

Esquema dos prazos de rescisão

O mais tardar três meses após o termo do contrato de arrendamento, o senhorio deve ocupar o imóvel, salvo se houver obras de renovação ou de transformação. Em princípio, a jurisprudência reconhece também ao senhorio o direito de escolher o imóvel que melhor lhe convier, caso possua vários.

Não é obrigatório efetuar um inventário de saída, mas é fortemente recomendado fazê-lo caso já tenha sido realizado um inventário de entrada.

O inventário de saída é efetuado no dia da entrega das chaves ao proprietário (ou ao agente que atua em nome do proprietário). O inquilino deve deixar o apartamento no mesmo estado em que se encontrava no início do contrato de arrendamento, salvo danos ou deteriorações resultantes do uso normal ou da idade do edifício.

Subarrendamento

O senhorio tem o direito de proibir o subarrendamento através de uma cláusula no contrato. Um inquilino que pretenda subarrendar o apartamento deve, em primeiro lugar, verificar se o contrato de arrendamento não o proíbe. Se a sublocação (que inclui também o aluguer através do AirBnB) depender da autorização do senhorio, este deve, em caso de recusa, indicar um motivo legítimo.

Tabela de coeficientes de reavaliação

A tabela de coeficientes é estabelecida pela lei relativa ao orçamento do Estado. É necessária para a reavaliação do capital investido. A tabela atualmente em vigor (orçamento do Estado para o exercício de 2019) é a seguinte: