Contrato de arrendamento

 

Le bail à loyer de A à Z

Do contrato à rescisão

Quando se aluga uma habitação, o elemento principal é o contrato de arrendamento. Este estabelece e regula a relação entre o inquilino e o senhorio a partir do dia da entrega das chaves. O contrato de arrendamento deve, obviamente, respeitar as obrigações legais, mas algumas obrigações são contratuais, pelo que podem variar de contrato para contrato.

A lei não proíbe um contrato verbal, mas é sempre melhor ter um contrato escrito, pois assim as regras e as obrigações ficam claramente estipuladas, preto no branco!

É importante verificar se se trata de um contrato de arrendamento a prazo determinado, renovado tacitamente sempre pelo mesmo período, ou se se trata de um contrato de arrendamento por tempo indeterminado. Esta distinção desempenha um papel importante na rescisão. Aliás, um contrato de arrendamento verbal é, por definição, um contrato de duração indeterminada.

Duas obrigações recorrentes que entram em jogo assim que são mencionadas no contrato são a caução e o seguro. Recomenda-se, de qualquer forma, um seguro contra riscos de arrendamento para os inquilinos, quer haja ou não essa obrigação no contrato.

Quando o contrato prevê uma caução de arrendamento, esta não pode exceder um montante equivalente a 3 meses de renda. É obrigatório elaborar um inventário de entrada. Este deve descrever detalhadamente o estado das diferentes divisões da habitação e deve ser assinado por ambas as partes. O inventário é elaborado no próprio dia da entrega das chaves ao inquilino.

Durante os primeiros 8 dias de ocupação de uma habitação, o ocupante deve registar-se na autarquia.

O alojamento ou o quarto alugado deve cumprir os critérios de segurança e salubridade estabelecidos pela lei de 20 de dezembro de 2019 e pelo regulamento grão-ducal de 20 de dezembro de 2019. Alguns destes critérios aplicam-se sobretudo a quartos arrendados, mas a maioria tem aplicação geral. Aliás, os quartos de hotel não são abrangidos por esta lei, sendo regidos por um outro estatuto.

Os proprietários que pretendam alugar um ou mais quartos devem declará-los junto da autarquia e manter um registo dos ocupantes; nesse registo, cada inscrição deve ser assinada pelo ocupante.

  • A área de um quarto não pode ser inferior a 9 m² por ocupante. A área mínima não tem em conta uma cozinha compacta ou um espaço reservado a instalações sanitárias;
  • Um quarto só pode alojar, no máximo, duas pessoas adultas;
  • Cada habitação ou quarto deve ter uma altura mínima de 2,20 metros, exceto na parte do sótão;
  • As habitações e os quartos devem estar protegidos contra a humidade, cumprir os critérios de proteção contra incêndios (detetores, extintores, etc.), dispor de um sistema de aquecimento e permitir uma evacuação rápida em caso de incêndio.

Um regulamento grão-ducal de 20 de dezembro de 2019 especifica quais as divisões que devem ter uma janela ou ventilação mecânica:

  • Quarto: janela;
  • Sala de estar: janela;
  • Cozinha: janela, se for a segunda via de evacuação dos ocupantes; caso contrário, ventilação mecânica;
  • Casa de banho: ventilação natural ou mecânica;
  • Sanita: ventilação natural ou mecânica;
  • Lavandaria: ventilação natural ou mecânica;
  • Depósito de lixo: ventilação natural ou mecânica.

Todas as habitações devem dispor de instalações sanitárias (casa de banho, WC, lavatório); no caso de quartos arrendados, os ocupantes devem ter acesso a instalações sanitárias privadas ou, se for o caso, comuns, sem terem de sair do edifício.

A parte privada da habitação deve poder ser fechada por uma porta; se se tratar de uma porta que dê para o exterior, esta deve ser estanque.

A lei prevê ainda disposições relativas à cozinha e à sala de estar, que variam consoante a habitação e o número de ocupantes. A partir de dois quartos arrendados, é exigido o acesso a uma cozinha comum.

Para o proprietário-arrendador:

  • Entregar a habitação ou o imóvel e as chaves ao inquilino em bom estado e em conformidade com as normas de higiene e segurança;
  • Assegurar a manutenção da habitação (obras de grande envergadura) para que esta possa ser utilizada para o fim a que se destina;
  • Permitir que o inquilino desfrute do imóvel em paz (respeitar a privacidade, não violar os direitos do inquilino).

Para o inquilino:

  • Pagar a renda até ao fim do contrato de arrendamento (o não pagamento da renda pode dar origem à rescisão do contrato);
  • Mobiliar a habitação (caso ainda não esteja mobilada). Esta obrigação está relacionada com o facto de, em caso de não pagamento da renda, o senhorio poder proceder à apreensão dos móveis (apenas aqueles destinados à habitação);
  • Manter a habitação em bom estado («cuidar da mesma com a devida diligência»);
  • Respeitar as regras do condomínio e o regulamento interno do edifício (não incomodar a vizinhança com ruído excessivo e contínuo, falta de limpeza, etc.);
  • Devolver a habitação e as chaves no final do contrato de arrendamento;
  • Respeitar as cláusulas do contrato.

Existe uma diferença entre as reparações correntes a cargo do inquilino e as grandes reparações que o senhorio deve pagar. Na prática, nem sempre é fácil fazer essa distinção, que pode depender da causa (desgaste natural, falta de manutenção por parte do inquilino, etc.).

Em princípio, todas as reparações decorrentes do desgaste natural do imóvel, causadas por força maior, bem como todos os trabalhos que digam respeito à própria estrutura do edifício e que sejam necessários para que o inquilino possa usufruir normalmente da habitação, são da responsabilidade do senhorio (reparações no telhado, revestimentos do pavimento, reparações nas paredes estruturais, etc.). As restantes devem ser pagas pelo inquilino, como a substituição de torneiras, eletrodomésticos, portas, etc.

No que diz respeito às despesas, apenas as que são para benefício exclusivo do inquilino (consumo de água, etc.) devem ser pagas por este. Além disso, as despesas com o aluguer de contadores ou com a leitura dos mesmos devem ser suportadas pelo proprietário. O senhorio é obrigado a enviar um extrato detalhado (anual na maioria dos casos) ao inquilino.

No que diz respeito a obras urgentes, o senhorio tem o direito de as mandar executar imediatamente. Neste caso, o inquilino não pode solicitar uma redução da renda, desde que essas obras não excedam 40 dias.

O proprietário tem o direito de visitar o imóvel, uma ou duas vezes por ano, para verificar o estado do mesmo, o que normalmente está estipulado no contrato. O inquilino não pode recusar esse direito. No entanto, o proprietário deve combinar com o inquilino a hora e a data da visita.

Uma mudança de proprietário não tem incidência direta no próprio contrato de arrendamento, embora, posteriormente, o novo proprietário possa rescindir o contrato de arrendamento nos prazos e condições previstos na lei.

No caso do inquilino, a rescisão não precisa de ser justificada, mas este deve respeitar o prazo de pré-aviso, que, em princípio, é de, pelo menos, 3 meses. Se se tratar de um contrato de arrendamento a termo certo ou renovado, por exemplo, de ano para ano, a rescisão deve respeitar o prazo previsto no contrato.

Para o senhorio, a rescisão do contrato de arrendamento só pode ocorrer nos casos previstos na lei: por necessidade pessoal (prazo de pré-aviso de 6 meses), em caso de incumprimento das obrigações do inquilino (pode recorrer diretamente ao juiz de paz para a rescisão), ou por outros motivos graves e legítimos que o senhorio deve indicar (prazo de pré-aviso de, pelo menos, 3 meses). No caso de um contrato de arrendamento a termo certo ou de um contrato que seja renovado por períodos fixos, deve respeitar-se o prazo previsto no contrato. O arrendatário tem o direito de solicitar uma prorrogação do prazo.

A rescisão por necessidade pessoal deve ser efetuada por carta registada com aviso de receção e deve citar o n.º 3 do artigo 12.º da Lei de 2006 relativa ao arrendamento para uso habitacional. Para as restantes rescisões, a lei não prevê qualquer forma específica, mas recomenda-se sempre que a rescisão seja efetuada por carta escrita, caso tal não esteja já estipulado no contrato.
Não é obrigatório efetuar um inventário de saída, mas é fortemente recomendado fazê-lo caso já tenha sido realizado um inventário de entrada.

O inventário de saída é efetuado no dia da entrega das chaves ao proprietário (ou ao agente que atua em nome do proprietário). O inquilino deve deixar o apartamento no mesmo estado em que se encontrava no início do contrato de arrendamento, salvo danos ou deteriorações decorrentes do uso normal ou da idade do edifício.

No momento da entrega das chaves, é importante que o inquilino solicite um atestado ou um recibo, ou que faça constar a entrega das chaves no inventário de saída.

 

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