Bail à loyer

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Du contrat à résiliation

1. Louer un logement

Lorsque vous louez un logement, l’élément principal est le contrat de bail. Il crée et règle la relation entre locataire et bailleur à partir du jour de la remise des clés. Le contrat de bail doit évidemment respecter les obligations légales, mais certaines obligations sont contractuelles, elles peuvent donc varier d’un contrat à l’autre.

La loi n’interdit pas un contrat oral, mais il est toujours mieux d’avoir un contrat écrit, car les règles et les obligations sont ainsi clairement stipulées en noir et blanc !

Il est important de vérifier s’il s’agit d’un bail à durée déterminée ou reconduit tacitement chaque fois d’une même période, ou s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée. Cette distinction joue un rôle important dans la résiliation. D’ailleurs, un bail verbal est d’office un bail à durée indéterminée.

Deux obligations récurrentes qui entrent en jeu dès qu’elles sont mentionnées dans le contrat sont la garantie locative et l’assurance. Une assurance contre les risques locatifs pour les locataires est de toute façon recommandée, avec ou sans obligation dans le contrat.

Lorsqu’une garantie locative est prévue dans le contrat, elle ne peut pas dépasser un montant égal à 3 mois de loyer. Un état des lieux d’entrée devient obligatoire. Il doit détailler l’état des différentes pièces du logement et doit être signé par les deux partis. L’état des lieux est établi le jour même de la remise des clés aux mains du locataire.

Au cours des 8 premiers jours de l’occupation d’un logement, l’occupant doit s’enregistrer auprès de la commune.

2. Habitabilité, salubrité et sécurité du logement et de la chambre louée

Le logement ou la chambre louée doit respecter des critères de sécurité et de salubrité fixés par la loi du 20 décembre 2019 et par le règlement grand-ducal du 20 décembre 2019. Quelques-uns de ces critères s’appliquent surtout à des chambres mises en location, mais la plupart ont une application générale. D’ailleurs, les chambres d’hôtel ne tombent pas sous cette loi, mais sont régies par un autre statut.

Les propriétaires qui souhaitent louer une ou plusieurs chambres doivent les déclarer auprès de la commune et tenir un registre des occupants; dans ce registre, chaque inscription doit être contresignée par l’occupant.

La surface d’une chambre à coucher ne peut pas être inférieure à 9 m2 par occupant. La surface minimale ne tient pas compte d’une niche de cuisine ou d’un espace réservé à des installations sanitaires ;
Une chambre ne peut occuper que deux personnes adultes au plus ;
Chaque logement ou chambre doit avoir une hauteur minimale de 2,20 mètres, sauf pour la partie mansardée ;
Les logements et chambres doivent être protégés contre l’humidité, conformes aux critères de protection contre les incendies (détecteurs, extincteurs, etc.), disposer d’une installation de chauffage, et rendre possible une évacuation rapide en cas d’incendie.

Un règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 précise quelles pièces doivent avoir une fenêtre ou une ventilation mécanique :

Chambre à coucher : fenêtre ;
Salle de séjour : fenêtre ;
Cuisine : fenêtre s’il s’agit de la deuxième sortie d’évacuation des occupants, sinon une ventilation mécanique ;
Salle de bain : ventilation naturelle ou mécanique ;
Toilette : ventilation naturelle ou mécanique ;
Buanderie : ventilation naturelle ou mécanique ;
Local poubelles : ventilation naturelle ou mécanique.

Tout logement doit avoir des installations sanitaires (salle de bains, toilette, lavabo) ; dans le cas des chambres louées, les occupants doivent avoir accès à des installations sanitaires privatives ou, le cas échéant, communes sans devoir quitter l’immeuble.

La partie privée du logement doit pouvoir être fermée par une porte ; s’il s’agit d’une porte donnant sur l’extérieur, elle doit être étanche.

La loi prévoit encore des dispositions relatives à la cuisine et à la salle de séjour, qui varient en fonction du logement et du nombre d’habitants. À partir de deux chambres louées, un accès à une cuisine collective est requis.

3. Les obligations principales

Pour le propriétaire-bailleur :

Remettre le logement ou l’immeuble et les clés au locataire en bon état et en conformité avec les règles de salubrité et de sécurité ;
Entretenir le logement (gros œuvre) pour que celui-ci puisse servir à l’usage prévu ;
En faire jouir paisiblement le locataire (respecter la vie privée, ne pas enfreindre les droits du locataire).

Pour le locataire :

Payer le loyer jusqu’à la fin du bail (le non-paiement du loyer peut donner lieu à une résiliation du bail) ;
Meubler le logement (s’il n’est pas déjà meublé). Cette obligation est liée au fait que, dans le cas d’un non-paiement du loyer, le bailleur peut faire saisir les meubles (uniquement ceux destinés à l’habitation) ;
Maintenir le logement en bon état (« jouir en bon père de famille ») ;
Respecter les règles de la copropriété et le règlement d’ordre intérieur d’un immeuble (ne pas déranger le voisinage par du bruit excessif et continu, par un manque de propreté, etc.) ;
Restituer le logement et les clés en fin de bail ;
Respecter les clauses du contrat.

4. Pendant la location

Il y a une différence entre les réparations locatives à la charge du locataire et les grandes réparations que le bailleur doit payer. Dans la réalité, la distinction n’est pas toujours facile à faire et peut dépendre de la cause (vétusté, manque d’entretien du locataire, etc.).

En principe, toutes les réparations dues à la vétusté de l’immeuble, à cause de force majeure, tous les travaux concernant la substance même du bâtiment et nécessaires pour que le locataire puisse jouir normalement du logement sont imputables au propriétaire (réparations au toit, revêtements au sol, réparations des gros murs, etc.). Les autres doivent être payées par le locataire, comme le remplacement des robinets, des appareils électroménagers, des portes, etc.

En ce qui concerne les charges, uniquement celles au profit exclusif du locataire (consommation d’eau, etc.) doivent être payées par celui-ci. D’ailleurs, les charges de location de compteurs ou de lecture des compteurs sont à payer par le propriétaire. Le bailleur est tenu d’envoyer un décompte détaillé (annuel dans la plupart des cas) au locataire.

Pour les travaux urgents, le propriétaire a le droit de les faire exécuter immédiatement. Dans ce cas, le locataire ne peut pas demander une réduction du loyer lorsque ces travaux ne dépassent pas 40 jours.

Le propriétaire a un droit de visite, une ou deux fois par an, pour s’assurer de l’état du logement, normalement stipulé dans le contrat. Le locataire ne peut pas refuser ce droit. Par contre, le propriétaire doit fixer avec le locataire l’heure et la date de la visite.

Un changement du propriétaire n’a pas d’incidence directe sur le bail lui-même, même si, par après, le nouveau propriétaire peut faire résilier le contrat de bail dans les délais et conditions prévus par la loi.

5. La fin du bail

Pour le locataire, la résiliation n’a pas besoin d’être motivée, mais il doit respecter le délai de résiliation qui est en principe de 3 mois au moins. S’il s’agit d’un bail à durée déterminée ou reconduit p. ex. d’année en année, la résiliation doit respecter le terme prévu dans le contrat.

Pour le propriétaire, une résiliation de la location ne peut se faire que dans des cas prévus par la loi : pour le besoin personnel (délai de résiliation de 6 mois), en cas de non-respect des obligations du locataire (il peut s’adresser directement au juge de paix pour la résiliation), ou pour autres motifs graves et légitimes que le propriétaire doit indiquer (délai de résiliation d’au moins 3 mois). Dans le cas d’un bail à durée déterminée ou d’un bail qui est reconduit pour des périodes fixes, il doit respecter le terme prévu dans le contrat. Le locataire a le droit de demander une prolongation du délai.

La résiliation pour besoin personnel doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception et citer le paragraphe 3 de l’article 12 de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation. Pour les autres résiliations, la loi ne prévoit pas de forme particulière, mais il est toujours recommandé de résilier par lettre écrite, si ce n’est pas déjà stipulé dans le contrat.
Un état des lieux de sortie n’est pas obligatoire, pourtant il est fortement recommandé de le faire s’il y a déjà eu un état de lieux d’entrée.

Un état des lieux de sortie est fait le jour de la remise des clés au propriétaire (ou à l’agent qui agit pour le compte du propriétaire). Le locataire doit laisser l’appartement dans le même état qu’au début du bail, sauf les dégâts ou dégradations à cause de l’usage normal ou de l’âge du bâtiment.

Pour la remise des clés, il est important que le locataire demande une attestation ou un reçu, ou qu’il fasse mentionner la remise des clés sur l’état des lieux de sortie.