Le bail à loyer de A à Z

A^- A⁺

Abandon par le locataire

En cas d’abandon du logement par le locataire, les règles sont les mêmes que dans le cas de décès du locataire.

Accessoires du bail

Il s’agit, par exemple, du garage ou parking, ou de la cave. Si ces accessoires ne sont pas mentionnés, mais le locataire a librement accès à ceux-ci, et s’ils sont indiqués dans l’état des lieux, alors c’est présumé qu’ils font partie du bail.

Aération

L’aération (ensemble avec un usage correct du chauffage) est important pour éviter l’apparition de moisissures dans l’appartement. Cela est d’autant plus vrai dans les bâtiments plus anciens, moins bien isolés et sans ventilation mécanique.

Aérez plusieurs fois par jour (2-3 fois comme règle générale), en laissant les fenêtres grandes ouvertes, surtout dans les chambres à coucher, la cuisine, la buanderie, la salle de bains, donc là où l’humidité est plus élevée. La durée des aérations peut varier en fonction de la saison. Plus il fait froid dehors, moins de temps vous avez besoin d’aérer (en hiver : 4 à 6 minutes ; en été : 20 minutes ou même plus, sauf en période de canicule). Si vous créez un courant d’air en ouvrant plusieurs fenêtres, vous pouvez même aérer pour des durées plus courtes.

Animaux

Les opinions parmi les avocats peuvent diverger et un tel litige dépend, le cas échéant, de l’appréciation d’un juge. Une clause interdisant strictement un animal peut être jugé ne pas être valable. D’autre part, un locataire serait tenu de demander l’autorisation du bailleur. Mais dans tous les cas, si un animal domestique incommode ses voisins, le locataire est en faute. Il serait donc important de trouver un accord entre bailleur et locataire, ou de se renseigner à l’avance sur l’éventualité de tenir un animal domestique.

Assurance

Le contrat de bail peut obliger le locataire à souscrire une assurance contre les risques locatifs. Mais même sans cette obligation dans le bail, il est fortement recommandé de le faire.

Besoin personnel

Le besoin personnel est un des motifs qui peuvent être invoqués par le propriétaires pour faire résilier le contrat. La loi prévoit des procédures et délais particuliers, dont le délai de résiliation de 6 mois. Si le propriétaire n’occupe pas le logement dans les trois mois suivant la résiliation ou le déguerpissement du locataire, celui-ci peut demander une indemnité.

La lettre de résiliation en cas de besoin personnel doit mentionner le texte du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, qui est le suivant :

(3) Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.
Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.

En cas de demande de prolongation du délai de résiliation, les parties seront convoquées dans les deux mois à l’audience. Sauf si la demande est sérieusement contestable ou contestée, le juge de paix accordera une prolongation du délai au locataire à condition que celui-ci justifie avant l’expiration du délai initial de six mois, par voie de pièces, soit être en train de construire ou de transformer un logement lui appartenant, soit avoir loué un logement en construction ou en transformation, soit avoir fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement. La prolongation du délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date d’expiration du délai initial de six mois. La faveur du sursis, prévue aux articles 16 à 18, ne sera plus applicable. La décision accordant ou refusant la prolongation du délai vaudra de droit titre exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai. Elle n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel.

D’ailleurs, si une personne morale (p.ex. une société commerciale) invoque le besoin personnel, il faut qu’elle apporte des preuves que l’immeuble donné en location est indispensable à ses activités.

Capital investi

Le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% du capital investi. Cette règle ne s’applique pas aux logements subventionnés, comme ceux de la SNHBM et du Fonds du logement.

Le capital investi est déterminé en additionnant les investissements des éléments suivants :

le prix d’achat du terrain sur lequel se trouve le logement ; si le prix n’est pas connu, le propriétaire peut choisir d’ajouter au capital investi une estimation forfaitaire de 20% des dépenses totales pour la construction/acquisition et les améliorations ;
la construction du logement ou l’achat du logement (y compris les frais accessoires, comme les frais de notaire) ;
les grands travaux d’amélioration, p.ex. : rénovations, agrandissements, transformations, construction de balcons ou terrasses, installation d’une nouvelle cuisine équipée.

Attention : Dans le cas de l’achat d’un logement existant (c’est-à-dire le propriétaire n’a pas été le maître d’ouvrage), le prix d’acquisition dans l’acte notarié est supposé correspondre au capital investi réévalué et décoté.

Réévaluation du capital investi

Lorsqu’un nouveau bail est conclu, ou lorsque le loyer est modifié, le capital investi est réévalué. Pour cela, il faut consulter le tableau des coefficients et réévaluer tous les éléments séparément (construction/achat du logement, achat du terrain, améliorations). Chaque élément est multiplié avec le coefficient de l’année dans laquelle l’investissement a été fait, puis tous les éléments sont additionnés pour déterminer le capital investi réévalué.

Exemples de travaux d’amélioration à inclure dans le calcul du capital investi :

Rénovations, agrandissements, transformations ;
Construction de balcons ou terrasses ;
Installation d’une nouvelle cuisine équipée.

Décote

A partir de 15 ans après la construction du logement, et puis tous les deux ans, on applique une décote au capital investi réévalué. Il s’agit d’une incitation pour les propriétaires d’investir dans le logement.

La décote est calculée à partir du capital investi réévalué sans le prix du terrain. Si le propriétaire a fait des travaux d’entretien et de réparation depuis la construction/acquisition (à ne pas confondre avec les travaux d’amélioration !), en excluant l’entretien journalier (ou tout entretien à la charge du locataire). Si ces dépenses dépassent le montant de la décote, le reste est compensé avec la prochaine décote.

Si le capital investi ne peut pas être déterminé car absence de preuves, et si même après une expertise d’un expert assermenté il y a désaccord entre propriétaire et bailleur, la commission des loyers peut être saisie pour l’évaluation du capital investi.

Exemples de calcul

Exemple A : Acquisition d’un appartement existant

Supposons qu’en 2021, un propriétaire souhaite louer un appartement qu’il a acquis pour 400 000 euros en 2010 (frais de notaires etc. inclus). En 2020, il a fait installer une nouvelle cuisine équipée pour 15 000 euros.

Pour le calcul du capital investi, il faut procéder comme suit :

Appartement	400.000 x1,13 (coefficient de l’année 2010)	= 452.000
Cuisine (amélioration)	15.000 x1,00 (coefficient de l’année 2020)	= 15.000
Total		467.000

Dans l’hypothèse où la construction de l’appartement a été achevée en 2010, une décote n’est pas encore applicable. Ainsi, le loyer mensuel maximal s’élève à :

(467 000 x 0,05) / 12 = 1 945,83 euros

A noter : Dans le cas de la vente d’un logement, il est supposé que le prix d’acquisition dans l’acte notarié correspond au capital investi réévalué et décoté.

Exemple B : Avec terrain (forfait), avec améliorations, avec décote

Supposons qu’en 2021, un propriétaire souhaite louer une maison construite en 1995. Le prix de construction s’élevait à 350 000 euros (tous les frais inclus). En 2017, il a fait des améliorations de 50 000 euros. Supposons aussi que depuis la construction, le coût d’entretien et de réparation s’élève à 25 000 euros. Le terrain est, dans notre exemple, calculé sur la base d’un forfait.

Calculons le capital investi :

Maison	350.000 x1,52	532.000
Améliorations	50.000 x1,02	51.000
Total		583.000

Pour le prix forfaitaire du terrain, on suppose que les 583 000 représentent 80% du capital investi, les 20% restants étant le prix du terrain :

Prix du terrain = ((583 000 / 80) x 100) – 583 000 = 728 750 – 583 000 = 145 750 euros

Pour calculer la décote, on ne prend pas en compte le prix du terrain. La maison a plus de 15 ans (26 ans pour être précis). Ainsi, la première décote de 2% date de 2010, puis 2% pour tous les deux ans (12 % en tout).

Décote = 583 000 x 0,12 = 69 960 euros

Sans entretien et réparations, le capital investi réévalué serait :

(583 000 + 145 750) – 69 960 = 728 750 – 69 960 = 658 790 euros

Pourtant, le propriétaire peut faire valoir des frais de réparation de 25 000 euros. La décote finalement applicable équivaut donc à 69 960 – 25 000 = 44 960 euros.

Le capital investi réévalué et décoté est donc :

728 750 – 44 960 = 683 790 euros

Le loyer mensuel maximal que le propriétaire peut demander s’élève à :

(683 790 x 0,05) / 12 = 2 849,13 euros

D’ailleurs, si les frais auraient été plus élevés que la décote à appliquer – par exemple 80 000 euros au lieu de 25 000 euros – la décote serait entièrement compensée (donc aucune diminution). La différence entre les frais et la décote (80 000 – 69 960) serait reportée à la prochaine décote.

Certificat de performance énergétique (CPE)

Le locataire doit recevoir une copie du certificat.

Changement du propriétaire

En principe, le changement du propriétaire (en cas de vente) n’a pas d’impact sur le contrat de bail, qui continue avec le nouveau propriétaire et avec les nouvelles coordonnées (adresse, numéro bancaire, etc.) qui doivent être communiquées au locataire. Le locataire ne doit pas payer une nouvelle garantie locative.

Charges locatives

Les charges locatives – donc celles à payer par le locataire – ne peuvent inclure que les charges réellement dépensées pour le compte du locataire. Une catégorisation claire n’est pourtant pas toujours évidente et nécessite de connaître la raison des charges ou leur nature. Les charges liées aux parties communes dans une résidence sont proportionnelles à la surface occupée. Parmi les charges locatives, on peut citer notamment :
consommation d’énergie, l’éclairage, l’eau, le chauffage, le gaz ;

entretien courant ;
réparations locatives ;
taxes communales liées à l’usage du logement (canalisation, ordures) ;
ascenseur ;
boîte aux lettres ;
chauffage, éclairage, eau, gaz ;
ramonage de la cheminée ;
nettoyage/entretien du jardin et de la cour ;
nettoyage des parties communes.

A noter : Les frais de gérance, les frais de location de compteurs et de relevés sont à payer par le propriétaire. Uniquement dans un cas particulier où des frais de gérance auraient couvert une obligation du locataire ou auraient été occasionnés au profit exclusif de celui-ci, le locataire est tenu de les payer.

Clause d’indexation

Voir clause de valeur.

Clause de valeur

Il arrive qu’un contrat de bail contient une clause de valeur, c’est-à-dire le contrat prévoit une adaptation périodique du loyer p.ex. selon l’évolution de l’indice des prix à la consommation ou du coût de la vie. De telles clauses sont défendues.
Toutefois, si le locataire paie un loyer plus élevé à la suite de l’application d’une clause de valeur, il ne peut pas demander le remboursement du surplus payé. Il doit envoyer une réclamation au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et peut exiger que le loyer soit ramené après le terme en cours au même niveau qu’avant l’adaptation. La clause de valeur perd alors sa validité à la fin du terme en cours.

Colocation commune

Pour les colocataires solidaires (clause de solidarité dans le contrat), le bailleur peut s’adresser à n’importe quel parmi eux pour réclamer le paiement du loyer. Celui qui paie le loyer peut s’adresser ensuite aux autres colocataires et réclamer leurs parts. Les locataires solidaires doivent tous respecter les obligations jusqu’à la fin du bail, même si un colocataire quitte le logement (pour aller à l’étranger, etc.). Dans le cas d’une résiliation, tous les locataires doivent signer la lettre. Dans le cas d’une résiliation de la part du propriétaire, celui-ci n’a besoin que de notifier un colocataire.

Si le contrat ne prévoit pas de clause de solidarité entre les colocataires, chaque locataire ne paie que sa part. Si un seul locataire reste en cours du bail, il doit payer l’intégralité du loyer.

Un locataire ne peut pas non plus réclamer une partie de la garantie locative s’il quitte le logement.

Colocation individuelle

Dans ce cas, un contrat de bail individuel est conclu avec chaque colocataire. Dans aucun cas une clause de solidarité n’est possible. Les conditions de résiliation et de paiement des loyers ne sont pas différentes à un contrat de bail habituel.

Contrat de bail

Un contrat de bail peut être oral ou écrit, mais un contrat écrit est fortement recommandé. Dans le cas d’une colocation, uniquement un contrat écrit est possible.

Le contrat de bail doit être fait en autant d’exemplaires qu’il y a des parties engagées (en principe deux : le bailleur et le locataire). D’ailleurs, en cas d’enregistrement du bail auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines (ce qui n’est plus obligatoire depuis 2017), il faut un original supplémentaire du contrat.

Il est recommandé d’inclure certains éléments dans un contrat, même si leur absence ne change rien à la validité. Ces éléments sont, entre autres :

Date de commencement du bail ;
Périodicité ou date du paiement du loyer ;
L’inventaire des meubles dans le cas d’un logement meublé ;
Droit de visite du propriétaire ;
Procédure pour la remise des clés, état des lieux de sortie ;
La description du bien loué, notamment les annexes (caves buanderies, garage ou place de parking).

Copropriété

Un immeuble peut être régi par un statut de copropriété (défini et réglé par la loi). Dans ces immeubles, on distingue les parties privatives – les espaces destinés à l’usage exclusif d’un propriétaire (ou de son locataire) – et les parties communes.

Les copropriétaires doivent constituer un syndicat qui agit pour la collectivité. Les décisions sont prises lors d’une assemblée générale ; le syndicat gère les parties communes et établit (ou modifie) un règlement de copropriété pour l’immeuble. Ce syndicat des copropriétaires doit être administré par un syndic (une gérance) qui exécute les décisions de l’assemblée générale et agit comme représentant légal.

En principe, un syndicat ne peut pas interdire au propriétaire de donner un appartement en location ou demander du propriétaire des frais supplémentaires pour le fait de louer un logement. Par contre, une clause dans le règlement de copropriété interdisant p.ex. la location de plusieurs pièces d’un même logement à des personnes différentes peut être jugé comme étant valide.

De règle générale, le syndic transmet au propriétaire le décompte détaillé des charges à payer, y incluses les charges que le locataire doit payer au propriétaire. Souvent, ce décompte inclut déjà une catégorisation des frais à payer par le propriétaire et des frais à payer par le locataire. Toutefois, le syndic ne peut s’adresser directement au locataire pour le paiement des charges.

Il n’y a pas de lien juridique direct entre le locataire et le syndic/syndicat de copropriété. Le bailleur est l’interlocuteur principal du locataire (même pour des questions concernant les parties communes) et peut être tenu responsable envers le syndicat pour son locataire. Le bailleur est aussi tenu de transférer toute information du syndic au locataire lorsqu’elle peut avoir un impact sur l’utilisation des lieux par le locataire (p.ex. des travaux). Le locataire, quant à lui, est tenu de respecter le règlement de copropriété.

En cas de demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente du lot loué dans chacune des catégories de charges.

Cuisine équipée

Pour les logements avec une chambre à coucher, une niche de cuisine est suffisante. A partir de deux chambres, une cuisine équipée d’une surface de 8 m2 au moins est requise. A partir de 5 occupants, une salle de séjour de 10 m2 est requise, augmentée de 1,5 m2 par occupant ; dans le cas où la partie collective du logement comprend une cuisine d’au moins 13 m2 (augmentée de 1,5 m2 par occupant supplémentaire), une salle de séjour n’est pas requise.

Décès du locataire

Le bail continue à durée indéterminée en faveur du conjoint ou du partenaire qui vivait avec le locataire ; ou du descendant ou ascendant du locataire si la personne concernée a déclaré domicile à la commune dans le logement au moins 6 mois avant le décès. Sinon, le contrat est résilié. S’il y a plusieurs demandes, c’est au juge de décider en fonction des intérêts exprimés.

Décès du propriétaire

Le contrat continue avec les héritiers du propriétaire décédé. Si les héritiers ne sont pas connus, ou si le locataire ne sait pas à quel héritier s’adresser, il continue à payer le loyer. Si le compte sur lequel le locataire verse le loyer n’existe plus ou est bloqué, il est recommandé de consigner (mensuellement) les loyers sur un compte spécial jusqu’à ce qu’un héritier prenne contact.

Décompte des charges

Le propriétaire doit donner au locataire un décompte détaillé des frais réels ; normalement, un tel décompte est établi une fois par an, mais cela peut être déterminé par les parties. En tout cas, le locataire a le droit de demander un décompte afin de vérifier le montant des charges qu’il a payés.

Décompte de fin de bail

Il s’agit d’une obligation du bailleur qui doit remettre un tel décompte au locataire à la fin du bail, ou aussitôt que possible après, à la suite de l’assemblée générale de la copropriété.

Décote

Voir capital investi.

Déguerpissement

Voir résiliation.

Destruction du bien

La destruction totale du bien (sans influence du bailleur ou du locataire) entraîne la résiliation du bail. Dans le cas d’une destruction partielle, le locataire peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail.

Droit de visite du propriétaire

Le propriétaire a un droit de visite, une ou deux fois par an, pour s’assurer de l’état du logement. Le locataire ne peut pas lui refuser ce droit. Normalement ce droit de visite est mentionné dans le contrat. Le propriétaire a aussi le droit de faire visiter le logement par des tiers intéressés en cas de vente.

Par contre, le propriétaire doit fixer avec le locataire l’heure et la date de la visite à l’avance.

Durée du bail

Dans le cas d’un bail oral, la durée est supposée indéterminée.

Dans le cas d’un bail écrit :

Un contrat peut être d’une durée déterminée, mais même à la fin de la période fixée dans le contrat, si le locataire continue à jouir du logement sans notification de la part du propriétaire, un nouveau bail oral (indéterminé) commence automatiquement.
Un bail écrit peut inclure une clause de reconduction tacite, par exemple d’année en année. Dans ce cas, pour la résiliation, il faut respecter le terme prévu et le délai de résiliation.
Un bail à durée indéterminé, oral ou écrit, peut être résilié à tout moment, mais en respectant les délais de résiliation.

Entretien

Voir réparations.

État des lieux

Un état des lieux doit être un document signé et fait en deux exemplaires qui énumère clairement les constats.

L’obligation d’établir un état des lieux est prévue par la loi dès qu’une garantie locative est demandée. Un état des lieux de sortie n’est pas une obligation, mais recommandé, surtout pour clarifier la question du remboursement de la caution.

Expertise

Selon la loi sur le bail à usage d’habitation, un expert assermenté en bâtiment peut être chargé pour évaluer le capital investi, lorsqu’il y a désaccord entre le locataire et le bailleur et lorsqu’il y a un manque de pièces justificatives pour déterminer le capital investi. Une liste des experts assermentés se trouve sur le site du ministère de la Justice.

Si l’expertise est sérieusement contestée par l’une des parties, prouvant que l’évaluation de l’expert ne peut pas correspondre au capital investi, il appartient alors à la commission des loyers d’évaluer le capital investi.

Feu

Voir incendie.

Frais d’agence

Les frais d’agence sont fixés à un maximum d’un mois de loyer.

Garantie locative (« caution »)

La garantie locative ne peut pas dépasser le montant de 3 mois de loyer. La garantie locative peut aussi se faire sous forme de garantie bancaire. Le bailleur ne peut demander une garantie que si c’est clairement écrit dans le contrat de bail.

L’Etat propose aux locataires qui ne disposent pas d’assez argent pour verser la garantie locative de se porter garant sous certaines conditions.

Incendie

Dans le cas d’un incendie dans le logement donné en location (les parties privatives), c’est le locataire qui est présumé responsable, sauf s’il peut prouver que l’incendie n’a pas éclaté à cause de sa faute. C’est une des raisons pour lesquelles une assurance contre les risques locatifs est indispensable. Si, dans le cas d’une copropriété, le feu a éclaté dans les parties communes, cette présomption ne joue pas.

D’ailleurs, chaque logement doit respecter des critères minimaux légaux de protection contre les incendies (un escalier fixe permettant une évacuation rapide, accès à une deuxième voie d’évacuation, extincteur à chaque étage, etc.).

Logement meublé

Voir Meubles.

Loyer

Le loyer peut être adapté au moins tous les 2 ans ou à chaque conclusion d’un nouveau bail. Une période de 2 ans ne prend pas fin avec le changement du bailleur, le nouveau propriétaire devant attendre la fin du terme. Le montant annuel du loyer ne peut pas dépasser 5% du capital investi.

Loyer mensuel = (capital investi x 0,05) / 12

Si, à la suite d’une décision de la commission des loyers ou d’une décision en justice, le loyer augmente de plus de 10%, cette hausse doit être répartie sur 3 années.

Il arrive que des contrats de bail contiennent des clauses de valeur. Elles ne sont pas valides. Pour plus d’informations, voir clause de valeur.
Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer – ce qu’il peut faire tous les deux ans tout en respectant le cadre prévu par la loi (voir capital investi), il en doit informer le locataire par lettre recommandée. Dans le cas où le locataire refuse l’augmentation et continue à payer l’ancien loyer, le propriétaire peut saisir la commission des loyers.

Meubles

Si le logement n’est pas déjà meublé, le locataire a l’obligation de le meubler (voir privilège du bailleur); dans ce cas, il s’agit de meubles destinés à l’habitation.

Si le logement est déjà meublé, le loyer annuel tient compte de la valeur du mobilier et ne peut pas dépasser 10% du capital investi.

Une chambre meublée doit comporter au moins :

Une table ;
Un lit avec matelas par occupant ;
Une chaise par occupant ;
Un meuble individuel de rangement pour vêtements par occupant.

Privilège de bailleur

Dans le cas d’un non-paiement du loyer, le propriétaire dispose d’un privilège sur les meubles du locataire, c’est-à-dire il peut les saisir quand le loyer n’est pas payé. Pourtant, ce privilège est limité à l’année courante du bail si le contrat de bail n’a pas date certaine.

Remise des clés

Pour la remise des clés, il est important que le locataire reçoive une attestation ou un reçu, ou que la remise des clés soit mentionnée sur l’état des lieux de sortie.

Réparations

Il y a une différence entre les réparations locatives et les réparations plus importantes que le bailleur doit payer, à caractère conservatoire. Dans la réalité, cette distinction peut donner lieu à des confusions. Parfois, les frais de réparation d’une même chose sont pour le compte soit du locataire, soit du propriétaire : cela dépend du contexte et de la raison pour la réparation ou l’entretien.

Toutes les petites réparations qui font partie de l’entretien courant de l’équipement et de l’appartement, et les réparations de dégâts causés par le locataire lui-même, doivent être payées par le locataire. En principe, les travaux d’entretien ou de réparation à payer par le locataire sont par exemple :

entretien, nettoyage et détartrage des équipements sanitaires ;
dégraissage des équipements ;
préservation des joints d’étanchéité ;
ramonage des cheminées ;
réparation des trous dans les murs (faits pour l’accrochage des tableaux, p.ex.) ;
réparation des portes et serrures ;
remplacement ou réparation des robinets ;
remplacement des ampoules électriques ;
réparation des appareils électroménagers dans la cuisine équipée.

Toutes les grandes réparations, les réparations concernant la structure et la substance de l’immeuble, les réparations nécessaires pour que le locataire puisse jouir normalement du logement (salubrité, sécurité, hygiène), et les réparations à cause de l’usage normal et de la vétusté doivent être payées par le propriétaire. Parmi les réparations à la charge du propriétaire, on compte p.ex. :

renouvellement des papiers peints ;
revêtements au sol ;
réparations au toit ;
réparations de dégradations à cause de l’âge du bâtiment ou de force majeure ;
réparations des murs et des voûtes ;
réparations du chauffage ;
réparations/nettoyages des gouttières, des tuyaux de descente, des canalisations d’eau ;
réparations des installations sanitaires.

Lorsqu’il s’agit de travaux urgents, le propriétaire a le droit de les faire exécuter immédiatement. Dans ce cas, le locataire ne peut pas demander une réduction du loyer, lorsque ces travaux ne dépassent pas 40 jours.

Il est recommandé aux propriétaires de garder les preuves et factures des travaux d’entretien et des frais pour le calcul du capital investi. Le locataire a le droit de demander ces preuves lorsqu’un propriétaire demande le remboursement de frais qui auraient été payés pour le compte du locataire.

Résiliation

La méthode la plus simple est la résiliation d’un commun accord. Dans ce cas, locataire et bailleur se mettent d’accord sur la résiliation et les modalités sans devoir respecter les clauses relatives du contrat. Au cas où la résiliation est demandée par une partie, il y a plusieurs règles et dispositions légales et contractuelles à respecter.

Pour le locataire, la résiliation n’a pas besoin d’être motivée, mais il doit respecter le délai de résiliation qui est en principe de 3 mois. S’il s’agit d’un bail à durée déterminée, il doit respecter le terme prévu dans le contrat. Dans le cas d’une résiliation ou d’une demande de déguerpissement de la part du propriétaire, le locataire peut demander une prolongation du délai, mais il doit prouver qu’il a fait des efforts pour la recherche d’un nouveau logement, ou qu’il a loué ou acquis un logement en voie de construction.

Pour le propriétaire, la résiliation ne peut se faire que dans un des cas prévus par la loi : pour le besoin personnel (délai de résiliation : 6 mois), en cas de non-respect des obligations du locataire (le propriétaire peut s’adresser directement au juge de paix pour la résiliation), ou pour autres motifs graves et légitimes que le propriétaire doit indiquer (délai de résiliation : souvent 3 mois). Dans le cas d’un bail à durée déterminée ou d’un bail qui est reconduit pour des périodes fixes, il doit respecter le terme prévu dans le contrat. Le locataire a le droit de demander une prolongation du délai.

Exemples de motifs graves :

Démolition du bâtiment ;
Travaux de rénovation et de transformation importants, d’une utilité réelle et objective ; sauf si ces travaux sont tels que le locataire pourrait rester et s’il accepte dans ce cas de vivre avec les inconvénients ;
Le logement d’une personne qui prend soin du bailleur ;
Transformations importantes réalisées par le locataire sans autorisation ;
Un manque de savoir-vivre manifeste du locataire ou des tapages forts et prolongés ;
Le non-paiement du loyer.

La résiliation pour besoin personnel doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception. Le propriétaire doit indiquer la motivation et inclure dans sa lettre le paragraphe 3 de l’article 12 de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Pour les autres formes de résiliation, la loi ne prévoit pas de formalité particulière, mais il est recommandé de résilier par lettre recommandée, à moins que celle-ci soit de toute façon une obligation contractuelle.

Schéma des délais de résiliation

Au plus tard trois mois après la fin du bail, le bailleur doit occuper le logement, sauf s’il y a des travaux de rénovation ou de transformation. En principe, la jurisprudence reconnaît aussi au bailleur le droit de choisir le logement qui lui convient le mieux lorsqu’il en possède plusieurs.

Un état des lieux de sortie n’est pas obligatoire, pourtant il est fortement recommandé de le faire s’il y a déjà eu un état des lieux d’entrée.

Un état des lieux de sortie est fait le jour de la remise des clés au propriétaire (ou à l’agent qui agit pour le compte du propriétaire). Le locataire doit laisser l’appartement dans le même état qu’au début du bail, sauf les dégâts ou dégradations à cause de l’usage normal ou de l’âge du bâtiment.

Sous-location

Le bailleur a le droit d’interdire une sous-location par une clause dans le contrat. Un locataire qui souhaite sous-louer l’appartement doit d’abord vérifier si le contrat de bail ne l’interdit pas. Si la sous-location (qui inclut aussi une location via AirBnB) dépend de l’autorisation du bailleur, celui-ci doit, dans le cas d’un refus, indiquer un motif légitime.

Tableau des coefficients de réévaluation

Le tableau des coefficients est établi par la loi relative au budget de l’Etat. Il est nécessaire pour la réévaluation du capital investi. Le tableau actuellement en vigueur (budget de l’Etat pour l’exercice 2019) est le suivant :