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Der Mietvertrag

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Vom Vertrag bis zur Kündigung

1. Mieten einer Wohnung

Wenn Sie eine Wohnung mieten, ist der wichtigste Bestandteil der Mietvertrag. Er schafft und regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ab dem Tag der Schlüsselübergabe. Der Mietvertrag muss natürlich den gesetzlichen Verpflichtungen entsprechen, aber einige Verpflichtungen sind vertraglich festgelegt und können daher von einem Vertrag zum anderen variieren.

Ein mündlicher Vertrag ist gesetzlich nicht verboten, aber es ist immer besser, einen schriftlichen Vertrag zu haben, da die Regeln und Verpflichtungen dann schwarz auf weiß feststehen!

Es ist wichtig zu prüfen, ob der Mietvertrag befristet ist oder stillschweigend jedes Mal um denselben Zeitraum verlängert wird, oder ob er unbefristet ist. Diese Unterscheidung spielt bei der Kündigung eine wichtige Rolle. Außerdem ist ein mündlicher Mietvertrag automatisch ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

Zwei wiederkehrende Verpflichtungen, die ins Spiel kommen, sobald sie im Vertrag erwähnt werden, sind die Mietgarantie und die Versicherung. Eine Versicherung gegen Mietrisiken für Mieter ist in jedem Fall empfehlenswert, mit oder ohne Verpflichtung im Vertrag.

Wird eine Mietkaution in den Vertrag aufgenommen, so darf diese den Betrag von 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Eine Bestandsaufnahme beim Einzug wird  obligatorisch. Sie muss den Zustand der verschiedenen Räume der Unterkunft enthalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Die Bestandsaufnahme wird am Tag der Schlüsselübergabe an den Mieter erstellt.

Während der ersten 8 Tage des Einzugs muss sich der Bewohner bei der Gemeinde anmelden.


2. Bewohnbarkeit, Gesundheit und Sicherheit der Wohnung und des gemieteten Zimmers

Die Unterkunft oder das gemietete Zimmer muss den Sicherheits- und Gesundheitskriterien entsprechen, die im Gesetz vom 20. Dezember 2019 und in der großherzoglichen Verordnung vom 20. Dezember 2019 festgelegt sind. Einige dieser Kriterien gelten vor allem für gemietete Räume, aber die meisten von ihnen sind allgemein anwendbar. Außerdem fallen Hotelzimmer nicht unter dieses Gesetz, sondern werden durch ein anderes Gesetz geregelt.

Eigentümer, die ein oder mehrere Zimmer vermieten wollen, müssen diese bei der Gemeinde anmelden und ein Verzeichnis der Bewohner führen; in diesem Verzeichnis muss jeder Eintrag vom Bewohner gegengezeichnet werden.

  • Die Fläche eines Schlafzimmers darf nicht weniger als 9 m2 pro Bewohner betragen. Die Mindestfläche berücksichtigt weder eine Kochnische noch Platz für sanitäre Anlagen;
  • In einem Schlafzimmer dürfen maximal zwei erwachsene Personen untergebracht werden;
  • Jede Wohnung bzw. jeder Raum muss eine Mindesthöhe von 2,20 m haben, ausgenommen der Dachbodenbereich;
  • Die Wohnungen und Räume müssen gegen Feuchtigkeit geschützt sein, Brandschutzkriterien erfüllen (Detektoren, Feuerlöscher usw.), über eine Heizungsanlage verfügen und im Brandfall eine schnelle Evakuierung ermöglichen.

Eine großherzogliche Verordnung vom 20. Dezember 2019 legt fest, welche Räume über ein Fenster oder eine mechanische Lüftung verfügen müssen:

  • Schlafzimmer: Fenster;
  • Wohnzimmer: Fenster;
  • Küche: Fenster, wenn es der zweite Fluchtweg für die Bewohner ist, ansonsten mechanische Lüftung;
  • Badezimmer: natürliche oder mechanische Belüftung;
  • Toilette: natürliche oder mechanische Belüftung;
  • Waschküche: natürliche oder mechanische Belüftung;
  • Müllraum: natürliche oder mechanische Belüftung.

Alle Wohnungen müssen über sanitäre Einrichtungen (Bad, Toilette, Waschbecken) verfügen; bei Mietwohnungen müssen die Bewohner Zugang zu privaten oder gegebenenfalls gemeinsam nutzbare sanitäre Einrichtungen haben, ohne das Gebäude verlassen zu müssen.

Der private Teil der Wohnung muss durch eine Tür verschließbar sein; handelt es sich um eine Tür nach außen, so muss diese wasserdicht sein.

Das Gesetz enthält auch Bestimmungen für Küche und Wohnzimmer, die je nach Wohnung und Anzahl der Bewohner variieren. Wenn zwei oder mehr Zimmer gemietet werden, ist der Zugang zu einer Gemeinschaftsküche erforderlich.


3. Die wichtigsten Verpflichtungen

Für den Eigentümer/Vermieter:

  • Übergabe der Wohnung oder des Gebäudes und der Schlüssel an den Mieter in gutem Zustand und unter Einhaltung der Sauberkeits- und Sicherheitsvorschriften;
  • Erhaltung der Wohnung (bauliche Maßnahmen), damit sie für den vorgesehenen Zweck genutzt werden kann;
  • Gewährleistung der friedlichen Nutzung der Wohnung durch den Mieter (Achtung der Privatsphäre, keine Verletzung der Mieterrechte).

Für den Mieter:

  • Bezahlen Sie die Miete bis zum Ende des Mietvertrags (Nichtzahlung der Miete kann zur Beendigung des Mietvertrags führen);
  • Möblieren Sie die Unterkunft (falls sie nicht bereits möbliert ist). Diese Verpflichtung hängt damit zusammen, dass der Vermieter bei Nichtzahlung der Miete das Mobiliar (nur das für Wohnzwecke bestimmte) pfänden lassen kann;
  • Halten Sie die Wohnung in gutem Zustand („nach besten Wissen und Gewissen“);
  • Respektieren Sie die Regeln des Miteigentums und die interne Hausordnung (die Nachbarschaft nicht durch übermäßigen und ständigen Lärm, mangelnde Sauberkeit usw. stören);
  • Geben Sie die Wohnung und die Schlüssel bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück;
  • Halten Sie die Vertragsklauseln ein.

4. Während des Mietvertrages

Es gibt einen Unterschied zwischen Mietreparaturen, für die der Mieter aufkommen muss, und größeren Reparaturen, für die der Vermieter aufkommen muss. In der Praxis ist die Unterscheidung nicht immer einfach und kann von der Ursache abhängen (Baufälligkeit, mangelnde Instandhaltung durch den Mieter usw.).

Grundsätzlich gehen alle Reparaturen wegen Baufälligkeit des Gebäudes, höherer Gewalt und alle Arbeiten, die die Substanz des Gebäudes betreffen und für die normale Nutzung der Wohnung durch den Mieter notwendig sind, zu Lasten des Vermieters (Reparaturen am Dach, Bodenbeläge, Reparaturen an großen Wänden usw.). Andere müssen vom Mieter bezahlt werden, wie z. B. der Austausch von Wasserhähnen, Haushaltsgeräten, Türen usw.

Was die Kosten betrifft, so sind nur die Kosten, die ausschließlich dem Mieter zugutekommen (Wasserverbrauch usw.), vom Mieter zu zahlen. Außerdem sind die Kosten für die Zählermiete oder Ablesegebühren vom Eigentümer zu zahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter (in den meisten Fällen jährlich) eine detaillierte Abrechnung zukommen zu lassen.

Bei dringenden Arbeiten hat der Vermieter das Recht, diese sofort ausführen zu lassen. In diesem Fall kann der Mieter keine Mietminderung verlangen, wenn die Arbeiten nicht länger als 40 Tage dauern.

Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung ein- oder zweimal im Jahr zu besichtigen, um den Zustand der Wohnung zu überprüfen, was in der Regel im Vertrag festgelegt ist. Der Mieter kann dieses Recht nicht ablehnen. Der Vermieter muss sich jedoch mit dem Mieter über die Uhrzeit und das Datum des Besuchs einigen.

Ein Wechsel des Vermieters hat keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Mietvertrag selbst, obwohl der neue Vermieter den Mietvertrag später innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen und unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen kündigen kann.


5. Das Ende des Mietvertrages

Der Mieter muss die Kündigung nicht begründen, aber er muss die Kündigungsfrist einhalten, die im Prinzip mindestens 3 Monate beträgt. Im Falle eines befristeten Mietvertrags oder eines Mietvertrags, der z. B. von Jahr zu Jahr verlängert wird, muss die Kündigung die im Vertrag festgelegte Laufzeit einhalten.

Für den Eigentümer ist eine Kündigung des Mietverhältnisses nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich: aus Eigenbedarf (Kündigungsfrist von 6 Monaten), bei Nichterfüllung der Pflichten des Mieters (Er kann die Kündigung direkt beim Friedensrichter beantragen) oder aus anderen schwerwiegenden und berechtigten Gründen, die der Vermieter angeben muss (Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten). Im Falle eines befristeten oder um bestimmte Zeiträume verlängerten Mietvertrags muss er die im Vertrag vorgesehene Frist einhalten. Der Mieter hat das Recht, eine Verlängerung der Frist zu beantragen.

Die Kündigung aus persönlichen Gründen muss per Einschreiben mit Empfangsbestätigung erfolgen und auf den Paragrafen 3 des Gesetzes von 2006 über die Vermietung zu Wohnzwecken verweisen. Für andere Kündigungen sieht das Gesetz keine bestimmte Form vor, aber es wird immer empfohlen, schriftlich zu kündigen, wenn dies nicht bereits im Vertrag vorgesehen ist. Eine Bestandsaufnahme bei Auszug ist nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses bereits eine Bestandsaufnahme stattgefunden hat.

Am Tag der Schlüsselübergabe an den Vermieter (oder an den Makler, der im Namen des Vermieters handelt) wird eine Bestandsaufnahme durchgeführt. Der Mieter muss die Wohnung in demselben Zustand verlassen, in dem sie sich zu Beginn des Mietverhältnisses befand, mit Ausnahme von Schäden oder Verschlechterungen, die auf den normalen Gebrauch oder das Alter des Gebäudes zurückzuführen sind.

Für die Schlüsselübergabe ist es wichtig, dass der Mieter eine Bescheinigung oder eine Quittung verlangt oder dass er die Schlüsselübergabe in der Bestandsaufnahme bei Auszug vermerkt.


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Abteilung für Wohnen
T.: 58 77 1 -1243/-1334
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